Стоимость 1 га сельскохозяйственной земли после открытия рынка – прогнозы

Какой будет стоимость 1 га сельскохозяйственной земли после запуска рынка земли с 1 июля 2021 года? Этот вопрос сейчас задают владельцы паев. Вариантов ответов можно услышать много.

Очевидно, что цена будет зависеть от нескольких базовых факторов. Первый – нормативная денежная оценка в конкретном регионе. Напомним, ее обновили.

Второй фактор – ограниченный круг покупателей. Сейчас покупать до 1 января 2025 года будут иметь право только украинцы в объеме не более 100 га в одни руки. Юридические лица – через два года. Иностранцы – после всеукраинского референдума.

Третий фактор – доступные кредиты, то есть земельная ипотека. Минэкономразвития в своих пожеланиях на 2021 год в бюджет так и не заложил ни одной копейки на кредитование украинцев под покупку земли, хотя ранее рассказывали о потребности в 500 млн. грн. Реанимированное Министерство аграрной политики и продовольствия пока своей позиции в этом вопросе не озвучило, потому что еще восстанавливает свою структуру и отвоевывает финансы из бюджета на свою работу на год.

AgroPolit.com опросил экспертов, какая сейчас стоимость аренды в Украине и что они думают о цене за 1 га сельскохозяйственной земли после запуска земельной реформы и открытия рынка.

Анатолий Мирошниченко, первый заместитель председателя Госгеокадастра

Перспективная стоимость земли, которую сегодня озвучивают для будущего рынка – это средние показатели НДО (нормативно-денежной оценки), составляющие примерно 27,5 тыс. грн. за гектар пашни, хотя по стране цены колеблются от 20 тыс. грн. до 30 тыс. грн. за один га. Но это НДО, что используется для налогообложения, ведь закон «О рынке земель» устанавливает НДО как минимальную цену на землю. Поэтому реальная цена будет несколько выше. По грубым подсчетам средняя цена за один гектар будет колебаться в пределах $1,5-2 тыс.

Вообще, стоимость зависит от очень многих факторов, каждый земельный участок индивидуален. К тому же на стоимость влияет то, как владелец собирается использовать землю. Например, два идентичных по размерам участка, с идентичными характеристиками почвы могут иметь разную цену для отдельного покупателя.

Стоит помнить, что при условии, когда два участка имеют схожие характеристики, более ценным для покупки будет тот участок, который, например, граничит с хозяйством фермера и такой участок можно приобщить к единой, сплошной площади хозяйства. А если такой участок будет расположен в 20 км, то для фермера он может вообще никакой ценности не иметь, ведь на таком участке трудно организовать эффективную обработку.

Поэтому, повторяю, существует очень много факторов, которые влияют на формирование ценовой политики, здесь и климатические изменения вносят свой вклад. Скажем, НДО в Одесской области – одна из самых высоких в Украине, но перспектива дальнейших засух вносит свои коррективы относительно стоимости земли. Однако после открытия рынка земли ее стоимость все равно будет расти, хотя насколько – это очень трудно спрогнозировать.

Официальных прогнозов по этому вопросу нет и быть не может, все решит рынок. Но если посмотреть на опыт европейских стран, которые в свое время запустили рынок земли, можно увидеть, что цены на землю только росли, и Украина не будет исключением из этого перечня. Но какие это будут цифры – чрезвычайно трудно сказать.

Несмотря на консервативность украинского рынка, и моя оценка будет консервативной. Я считаю, что до 2024 года цены на земли сельскохозяйственного назначения существенно не изменятся, да и продавать их будут далеко не все. По нашим подсчетам, лишь 10% владельцев земли готовы ее продавать. Да и основные пользователи не готовы массово скупать земли, поэтому я считаю, что рынок будет не слишком динамичным и без резких изменений.

По моему субъективному мнению, на динамику рынка существенное влияние будет иметь государственная поддержка и общая финансовая ситуация в стране и непосредственно у аграриев. Если государству удастся поддержать малых и средних фермеров, а намерения такие есть: сейчас рассматривается проект закона о создании фонда частичного гарантирования кредитов, и упор в нем делается на поддержку действительно малых фермеров (а не тех, кто обрабатывает по 500 га и считается малым), это существенно повысит активность на рынке земли.

Важно, чтобы был создан действенный механизм ипотечного кредитования, хотя консервативная модель земельного рынка ставит под сомнение скорое воплощение этой инициативы, но если удастся это сделать, рынок станет более динамичным, что и скажется на формировании цен.

Также важный фактор – вопрос налогообложения. Инициативы достаточно радикальные, речь идет о необходимости установления минимальной налоговой нагрузки на гектар сельскохозяйственной земли, что автоматически заставит всех участников рынка платить налоги. Это также будет влиять на развитие ситуации.

Иван Чайковский, народный депутат Украины, член депутатской группы «Партия «За будущее», секретарь комитета Верховной рады Украины по вопросам аграрной и земельной политики

Украина – чрезвычайно большая страна. Поэтому стоимость земли в г. Хмельницком и на юге Украины будет разной. В разных регионах разные погодно-климатические зоны, и это тоже скажется на стоимости земли.

Поэтому стартовать стоимость 1 гектара сельскохозяйственного земельного участка в разных регионах будет с разных показателей. Но, общаясь с аграриями страны, могу сказать, что общие ожидания по Украине – около $1000-2000 за 1 гектар сельскохозяйственной земли. В первые месяцы после открытия рынка земли ожидается определенное оживление, которое откорректирует цену.

Сейчас ведется много дискуссий о НДО и ее пересмотре, в том числе и общинами. Но мы должны понимать, что уже выкристаллизовалась определенная структура НДО по стране. Есть правила ее расчета работающие. Нельзя это ломать накануне запуска рынка. На переправе лошадей не меняют. Относительно такого права для общин: чтобы сделать расчет нормативно-денежной оценки, нужно иметь определенных квалифицированных специалистов.

Откуда у общины эти специалисты сегодня? Решение по изменению НДО в таком случае будет зависеть от председателя общины и депутатского корпуса. Что мы возродим? Земельные кланы в той или иной общине? Ведь любое аграрное предприятие, которое обрабатывает сейчас определенный объем земли в общине, будет делать все для того, чтобы глава и депутатский корпус стали для них ручными. Это правильно? Нет. Нельзя этого делать. Если есть такое желание – то надо это делать на общегосударственном уровне и точно не в авральном режиме за пару месяцев до запуска рынка земли.

Андрей Демьянович, основатель и руководитель сервиса Feodal.Online  

Как один из ключевых факторов формирования цен на будущие лоты на рынке сельскохозяйственной земли будет НДО. После открытия рынка земли сельскохозяйственного назначения минимальная цена на нее будет базироваться +/– на средней арендной плате в том районе. Значит, сумма 10-12 арендных плат будет формировать минимальную цену.

Также стоит учитывать цену продажи земель НДО, но вряд ли стоит рассчитывать на суммы, которые будут превышать $2 тыс., если, например, участок находиться где-то в поле. Если же аналогичный участок расположен, например, в непосредственной близости от оживленных трасс, то тут цена уже будет формировать маркетинговый фактор и ее окупаемость при использовании в сельскохозяйственной деятельности. Земельный участок, окупаемость которого будет превышать 15-20 лет, вряд ли заинтересует кого-то из инвесторов.

Что касается надежд на существенный рост стоимости земельных участков после открытия рынка – это вряд ли произойдет, по крайней мере, до 2024 года. Пока на рынок не зашли юридические лица, фонды и другие мощные инвесторы.

Михаил Петров, директор предприятия «Приднепровский край» компании «Кернел»

Об аренде земли

Величина аренды, прежде всего, зависит от двух факторов.

Первый – доходность на конкретных почвах и в геологических зонах. В условиях, когда выпадает все меньше дождливых лет, плодородие на украинских землях падает, и полоса высоких урожаев сдвигается все дальше в северные районы страны. Таким образом, фермер, чтобы оставаться прибыльным, может позволить себе арендовать землю от $100/га – на юге Украины до $200/га – на севере.

Второй – конкуренция. Несмотря на ажиотаж, связанный с сельским хозяйством в последние годы, есть регионы, где конкуренция по-прежнему мала. Как правило, это зоны, далекие от портов, приграничные территории и области с засушливым климатом. С другой стороны, есть области с исторически высокой конкуренцией – Полтавская, Черкасская, Хмельницкая, Черновицкая. С недавних пор в клуб «дорогой земли» присоединилась и Черниговская область.

Я хорошо помню, когда в 2014 году многие бывшие чиновники, оставшиеся без работы, с колоссальными суммами возвращались из столицы в родные города и агрессивно заходили в сельскохозяйственный бизнес, не считаясь с экономикой производства. Тогда аренда подросла в 1,5-2 раза.

Рыночная цена земли

Не секрет, что рынок земли в той или иной гибридной форме уже действует несколько лет. В последние годы мы активно заключали договоры эмфитевзиса, принимая как индикатив стоимости нормативную денежную оценку земли, полученную от государственных оценщиков. При таком подходе с нами заключили длинные договоры на более чем 3 тыс. га. В денежном выражении сумма выкупа была в диапазоне $1600-1900 за один га. Я считаю, что это и есть рыночная цена на сегодня.

Как финансист могу сказать, что стоимость актива прямо коррелируется с доходом, который этот актив может приносить. Если отбросить в сторону потенциал роста стоимости земли, то текущий уровень арендной платы позволяет получать 10% дохода на вложенный капитал при стоимости земли $2 тыс. за один га. С точки зрения инвестиций, хороша земля та, которая находится в аренде в крупных аграрных компаниях со стабильным доходом.

Средняя рентабельность украинских аграрных производителей, которые платят налоги, составляет около 20%. Конечно, год на год не похож, но факты последних 5 лет свидетельствуют о постоянном росте себестоимости при практически фиксированной цене на товар, если не брать рост цен на кукурузу и семена в 2020 году. Покупать при этом землю по большой цене и тем самым снижать доходность основного бизнеса не все смогут.

Я думаю, при текущем уровне развития сельского хозяйства, нестабильных осадках и отсутствии существенной государственной поддержки, сектору сложно рассчитывать на рост стоимости больше чем $3 тыс. за один га в трехлетней перспективе. Для стабильности рынка хорошо, если будут игроки, которые только вкладывают в землю, рассчитывая на пассивный доход, и компании, которые занимаются производством с соответствующими операционными рисками на арендованных площадях.

Отсутствие конкуренции всегда негативно сказывается на стоимости продукта. Чем больше желающих войти в рынок, тем больше потенциал роста цены. Рост биткоина и акций Теслы тому хороший пример. У иностранцев более дешевое финансирование и, соответственно, ожидания по доходности на вложенный капитал.

Думаю, европейские пенсионные фонды вполне будут довольны доходностью в 5% при покупке столь твердого актива как земля, и это не принимая во внимание возможный апсайд по стоимости. Что касается профильных игроков, то все больше стран заинтересованы в собственной продуктовой безопасности. Взять, например Ближний Восток, страны которого уже активно вложились в украинский чернозем, или Китай, который за последний год сильно разогнал стоимость кукурузы, заполняя свои хранилища. Тема еды всегда будет актуальна!

Николай Сольский председатель комитета Верховной рады Украины по вопросам аграрной и земельной политики, народный депутат (от партии «Слуга народа») 

Все, кто обрабатывает землю, будут покупателями. При нынешней ситуации 1-2% земли выйдет на рынок на продажу. В первую очередь будут выкупаться земли под эмфитевзисом, то есть эти договоры будут переоформляться в договоры по покупке земли. Вместо серых механизмов будут оформлять прозрачные договоры. В течение первых двух лет после запуска рынка земли выкупить могут 1,6 млн. га земли. Это как раз договоры эмфитевзиса и долгосрочная аренда.

Цена продажи земли будет колебаться в пределах плюс 10-30% к нормативной денежной оценке. Средняя стоимость 1 га земли по Украине составит $1000-1500.

Леонид Корейба, председатель союза «Центр развития земельных правоотношений в Украине»

Стоимость земли, в течение следующих двух лет будет стартовать с показателя НДО в конкретном регионе за минусом 20%. Ведь в этих 20 процентах 18% НДФЛ и 1,5% – военный сбор.

Все ждут старта закона и открытия рынка земли. На сегодня доподлинно известна лишь нижняя граница цены, ведь стоимость земли не может быть меньше ее НДО. Для рядового гражданина это лишь аббревиатура, но каждый понимает, что стоимость земли должна зависеть от ее качества. Нормативную денежную оценку рассчитывают землеустроители и формируют о ней целую землеустроительную документацию. Эти расчеты основаны на качестве почв, лежащих на земельном участке, и их способности к формированию урожая.

В частности учитывают содержание гумуса, глубину гумусового горизонта, рН, содержание элементов питания. При этом следует отметить, что даже минимальная цена на землю формируется не из точных данных, поскольку полномасштабное агрохимобследование было проведено еще в 1960-х годах.

Также необходимо обратить внимание на то, что есть участки с очень низкой денежной оценкой (в пределах 1000-2000 грн.), что вообще не отражает ее рыночной стоимости. Думаю, этим будут манипулировать при покупке, да и сейчас манипулируют арендаторы, выплачивая мизерную арендную плату арендодателям.

Относительно верхней границы цены. По моему мнению, она будет формироваться постепенно, и вряд ли будет соответствовать обнародованным Госгеокадастром или любым другим учреждением данным. Почему постепенно, ведь сейчас большая часть паев сдана их владельцами в аренду. Договор аренды оформлен в установленном требованиями образце и расторгается в случае согласия двух сторон.

Учитывая тот факт, что срок договоров минимум 7 лет (а есть и до 50 лет), можно сделать вывод, что сразу 1 июля 2021 года невозможен факт продажи таких паев. Значит, стихийной продажи сельскохозяйственной земли не будет.

Понятно, что цену земли устанавливает рынок. Она будет такой, что может предложить продавец и приемлемой для покупателя в случае свободного рынка. Например, в соседней Польше в разных воеводствах цена разная. Причем колеблется в пределах от 10 тыс. евро до 50 тыс. евро за гектар. Такая же цена должна быть приемлемой и для наших условий.

А то, что предлагается (1000 долларов за 1 га) – это чрезвычайно мало, потому что почти равно годовой прибыли с гектара пашни от продажи сельскохозяйственной продукции. Таким образом, покупка по такой цене окупится через год! По всем правилам рыночных отношений – это нонсенс.

Иван Фурсенко, первый заместитель руководителя Всеукраинской ассоциации общин 

Стоимость земли не изменится, поскольку уже сегодня отдельные владельцы фактически ее продают, а аграрные производители покупают. По разным схемам, которые также нуждаются в финансовом ресурсе.

Земля будет дорожать вокруг населенных пунктов, где будет удобнее работать небольшим хозяйствам и фермерам. Но в среднесрочной перспективе следует ожидать повышения цены на сельскохозяйственные земли, ведь их смогут рассматривать частные инвесторы с точки зрения «условного депозита». Купил за $1,5-2 тыс. и сдаешь в аренду за $150. 8-10% годовых в валюте, чего не дает банковская система.

Но и здесь есть ограничения в 100 га. Поэтому будем иметь нехватку инвесторов, с одной стороны, и отсутствие возможности крестьян получить кредиты и самостоятельно обрабатывать землю – с другой.

Правительству нужно думать над финансовым механизмом помощи именно фермерам, чтобы купить землю, и помощью с оборотными средствами. Тогда Украина сможет значительно повысить свой рейтинг в продовольственной безопасности, создать рабочие места и производить качественную продукцию.

Олег Нивьевский, профессор Киевской школы экономики

По моему мнению, вопрос доступа иностранцев на рынок земли крайне политизирован, ведь этим вопросом очень легко спекулировать и играть на чувствах граждан Украины. Например, мы ожидаем прямых иностранных инвестиций, руководство страны напрямую призывает иностранных инвесторов, но когда речь заходит о покупке земли, нам иностранцы уже не нужны, и их присутствие на рынке уже нежелательно.

Мы ранее уже делали экономическое моделирование различных сценариев и моделей рынка. Представили 35 сценариев, а в целом их может быть гораздо больше. Исходя из международного опыта и вариантов моделирования, дизайн рынка должен быть таким: минимум ограничений, поскольку они создают ненужные проблемы и лишнюю неопределенность, коррупцию, и их всегда можно обойти. Например, если можно покупать землю только физическим лицам, то юридическое лицо нанимает двадцать рабочих и оформляет землю на них.

Рынок земли – сугубо локальный рынок. Очень много факторов, которые влияют на ценообразование (расположение, ландшафт, тип почв и какой бизнес – его доходность – можно вести). Эти все факторы отличаются в пределах района, а Украина довольно большая. Посмотрите даже по нормативно-денежной оценке. Хотя это искусственная конструкция, но даже она тоже неодинакова по Украине. Даже это может быть аргументом.

Рынок сам образует цены. В целом это очень интересная вещь, поскольку цена на рынке земли, с одной стороны, определяется спросом и предложением, а с другой стороны – это производная от прибыльности ведения бизнеса. Поле в определенном районе, где расположено прибыльное предприятие, будет стоить больше, чем поле, где предприятие неприбыльное. Когда рынок будет ликвидным, когда будет продаваться достаточное количество земли по всей территории Украины, тогда можно ставить какие-то ценовые ориентиры.

Андрей Мартин, заместитель председателя совета ассоциации «Земельный союз Украины»

Формирование цены коррелируется с доходами, которые владелец может получить с участка. Значит, условно говоря, если операционный доход для того, кто занимается аграрным бизнесом, может варьироваться в разных регионах в пределах 15-20 тыс. грн. с одного гектара и около 4-5 тыс. грн. с одного гектара для арендодателей, то это, в принципе, можно считать стартовой позицией для расчета стоимости земли.

Стоит помнить, что фактически рынок сельскохозяйственной земли уже существует в Украине, ведь у нас есть рынок сельскохозяйственных земель, которые не подпадают под действие моратория.

В первую очередь речь идет о землях для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ), и цены на них уже сформировались по всем регионам страны. На севере и юге страны цена варьируется в пределах $800-1500, а в тех регионах, где у нас наиболее рентабельное сельскохозяйственное производство (Полтавщина, Черкащина, юг Киевской области, Винницкая область, Кировоград) – там цены варьируются в пределах $2-2,5 тыс./га.

Я не считаю реалистичной цену $10-12 тыс./га. Рост цены в перспективе возможен лишь в том случае, если будут расти доходы тех, кто занимается сельским хозяйством и они, соответственно, будут готовы больше платить за доступ к коммунальным ресурсам. Но сегодня максимальная цена за гектар – это $2,5-3 тыс.

Хочу подчеркнуть, что сравнивать цену на землю в Украине с, например, Польшей или другими европейскими странами – некорректно. В ЕС работает мощная бюджетная поддержка сельского хозяйства, действует совместная сельскохозяйственная политика. Например, в Польше каждому фермеру выплачивается 300 евро только за то, что человек занимается сельским хозяйством. Украина таких доходов не имеет, и нам не стоит рассчитывать на такую же высокую цену как в Европе, ведь там высокая цена на землю формируется, в том числе и за счет субсидий.

А так из-за того, что рынок земли де-факто уже есть, цена земли понемногу растет, поскольку растет конкуренция в АПК, но высоких цен ($10-12 тыс./га) точно не будет. Цена земли зависит от возможностей аграрного бизнеса, а я не вижу сегодня предпосылок, чтобы эти возможности стремительно выросли независимо от того, малый это или крупный бизнес.

Михаил Апостол советник министра МВД, народный депутат VII созыва, кандидат исторических наук

Под видом внедрения рынка земель сельскохозяйственного назначения нам продают не рожденного теленка. Ведь перед тем, как обсуждать цену земли, стоит задать вопрос: заработает ли рынок земли с 1 июля 2021 года? Гарантирую, что нет. На самом деле произойдет узаконивание незаконно выкупленных, присвоенных, обмененных вследствие разнообразных мошеннических схем в течение последних 10 лет миллионов гектаров плодородной земли. Но собственно оборота земель, как это действует во всех развитых странах мира – не будет.

На сегодня не разработано ни одного нормативного документа относительно механизма этого так называемого действа, которое называют оборотом земель. А их нужно несколько десятков.

Ведь есть земли госсобственности в постоянном пользовании, в аренде, есть земли распаеванные, есть невостребованные паи, что является не переоформленным наследием, есть земли «ничьи» без кадастрового номера, есть спорные земельные участки, что имеются в пользовании научных учреждений, министерств, общественных организаций, профсоюзов…

Мало того, никто ни в Госгеокадастре, ни в Минагро так и не начал их разрабатывать. И главная причина – нет специалистов такого профиля с необходимыми знаниями и опытом. А те, которые были бы полезными, оказались за забором. Мол, нужны новые лица. На этом фоне боюсь одного, что с такими подходами – ни рынка, ни земли не будет. А села – и подавно.

Автор: Виталий Хворостяный

Источник: AgroPolit.com

Перевод: BusinessForecast.by (читайте также канал BusinessForecast.by в Яндекс Дзене)

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.

Читайте по теме:

Оставить комментарий