Теперь балом правит арендатор. Кто не уступает в цене – тот теряет клиента.
Рынок коммерческой недвижимости в Украине подвергся ощутимому удару из-за пандемии, и теперь уже арендаторы диктуют свои условия. Об этом говорится в отчете Национального банка по итогам 2020 года. «Спрос на площади остается на низком уровне. Новые соглашения заключаются лишь в исключительных случаях, старые – продлеваются на меньшие площади или же по более низким ставкам. Сначала пандемии рынок офисов – это рынок арендатора, и владельцы площадей вынуждены идти на уступки, чтобы поддерживать спрос», – говорится в анализе.
К слову, заказать уборку офиса и помещений в Минске можно в клининговой компании УБЕРУ, более подробная информация доступна на сайте Уберу.бел. В частности, в перечень доступных услуг входят регулярная уборка, разовая уборка, уборка офиса после ремонта, генеральная уборка, мойка окон и др.
Все вчерашние арендаторы, которые имели такую возможность, ввели практику удаленной работы для работников, и такой формат продлится неопределенное время. Хворост в костер, в котором тлеют чаяния владельцев офисов и торговых площадей, подбрасывает глава правительства Денис Шмыгаль. Заявления премьера о третьей волне заболеваемости коронавирусом в Украине и намеки на неизбежность следующего локдауна не добавляют оптимизма арендодателям.
Главный тренд последних месяцев на рынке коммерческой недвижимости – уменьшение арендных платежей. Это едва ли не единственный инструмент спасения бизнеса для тех, кто не хочет окончательно потерять арендаторов, которые из-за локдауна сокращали персонал или же переводили его на удаленную работу.
Вакантность выросла вдвое
В конце прошлого года количество свободных офисных «квадратов» удвоилось по сравнению с показателями января-февраля прошлого года – то есть с показателями перед первым локдауном.
«Вакантность, по разным оценкам, выросла до 12-14% с 5-6%, которые были до карантина. В Новый год (2021 год) мы вошли с нежестким локдауном и непредсказуемым развитием событий в феврале-марте, соответственно, бизнес запасается финансовым ресурсом, чтобы в эти месяцы иметь возможность оплачивать основные расходы», – комментирует СЕО и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.
По данным компании, которая занимается управлением инвестициями в сфере коммерческой недвижимости, Colliers International, на протяжении всего прошлого года вакантность офисных помещений неуклонно росла: это происходило и за счет освобождения помещений компаниями, которые не могли позволить себе аренду в условиях карантинных ограничений, и из-за строительства новых площадей. В частности, вакантность в бизнес-центрах класса А выросла с 4,5% в начале года до 10,8% в конце декабря 2020 года. Вакантность класса В выросла с 7,9% до 11,7% соответственно.
Данные Colliers Ukraine охватывают только офисы класса А и В. С учетом повышения вакантности в классе С, можно говорить об увеличении свободных площадей в Киеве до 20%, отмечает управляющий партнер UTG Offices Владимир Гелюта.
Невостребованных помещений больше, соответственно цены за аренду «квадрата» уменьшались. По результатам прошлого года, максимальная базовая арендная ставка снизилась на 15% и остановилась на уровне $26 за «квадрат» в месяц.
Чего же ждать дальше?
«Уровень вакантности и арендных ставок напрямую будет зависеть от темпов восстановления экономики. На состояние рынка в большей степени повлияют результаты борьбы с пандемией и инвестиции глобальных корпораций в офисы», – прогнозирует Александр Носаченко, директор Colliers Ukraine.
По данным Colliers International, в течение этого года предложение офисных метров должно увеличиться еще: девелоперы обещают до конца года ввести в эксплуатацию около 200 тыс. «квадратов» в новых офисных центрах. Всего же на этапе строительства сейчас находятся проекты суммарной площадью около 350 тыс. кв. м с перспективой ввода в эксплуатацию в течение нескольких лет.
«Офлайн все-таки нужен»
Прогноз на 2021 год делать сложно. В любом случае бизнесу нужно работать. Карантин показал, что стопроцентная работа онлайн у большинства не получается, офлайн все равно нужен. Поэтому мы переориентируемся на гибкие офисы, куда сотрудники будут приходить на встречи и для коммуникации», – резюмирует Андрей Рыжиков из DC Evolution.
По словам эксперта, в прошлом году часть арендодателей, шла на встречу арендаторам и давала скидки от 20 до 70% в зависимости от договорных условий. Другие же собственники помещений держали стоимость аренды, за что и поплатились. Такое поведение провоцировало расторжение договоров и переезды. Рыжков замечает, что те бизнесы, у которых заканчивались жесткие неразрывные договора в декабре, с нового года быстро находили себе более комфортные условия.
По данным экспертов, несмотря на то, что бизнес быстро освоил дистанционный формат работы для своих сотрудников, ставить крест на офисном формате работы рано. В условиях определенных трансформаций, ставки на гибкие форматы, офисный сегмент останется финансово выгодным для инвесторов. В частности, больше всего шансов у коворкингов и офисов формата hot-desking, это когда сотрудники работают в офисе не постоянно, а несколько раз в неделю и с непостоянным рабочим местом.
Коммерческий директор строительной компании DELTA Ukraine Дмитрий Омельчук комментирует: «Я вообще не рассматриваю полную «капитуляцию» традиционных офисных помещений». Он напомнил, что в марте-апреле прошлого года, во время первого локдауна в Украине, среди игроков рынка офисной недвижимости были пессимистические настроения. С начала же 2021 года арендодатели начали изобретать и реализовывать новые офисные форматы.
«Глобально коронакризис переформатировал рынок офисной недвижимости с рынка арендодателя в рынок арендатора. Если раньше наблюдалась нехватка качественных офисных площадей и бизнес-центры диктовали свои условия, то сегодня арендатор свободно выбирает с каким бизнес-центром и по какому контракту ему работать. Поэтому сейчас владельцы коммерческой недвижимости борются за каждого арендатора, предлагая различные условия и услуги, которые могли бы его привлечь», – резюмирует Владимир Гелюта из UTG Offices.
Выживут ли офисы после карантина
Офисные здания класса А — это новые, специально построенные или полностью реконструированные высококачественные здания с грамотной свободной планировкой пространства, современными инженерными системами и высоким уровнем сервиса.
Офисы класса В могут быть расположены не в центре города. Как правило, это не вновь построенные здания, а капитально отремонтированные, с презентабельным обновленным фасадом и качественной внутренней отделкой, но без эксклюзивности. Арендные ставки здесь ниже, спектр предлагаемых услуг тоже уступает категории А. Например, отсутствует автоматизированная система управления зданием, а вместо подземного паркинга – парковка на открытом воздухе.
Офисные помещения класса С — еще более бюджетные и менее престижные площади. Как правило, они располагаются в старых административных зданиях советской эпохи, перепрофилированных под офисное использование. Это минимально реконструированные здания, с ремонтом среднего и ниже среднего уровня, выполненным часто с использованием самых дешевых материалов.
Как правило, в них отсутствует система центрального кондиционирования, имеется удобный подъезд к зданию и парковка. Сами здания располагаются на значительном расстоянии от центра, а планировки у них неудобные.
Автор: Наталья Сокирчук
Источник: Главком
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.