Закон №2194 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений» – это старт земельной децентрализации в Украине и второй по весу закон в пакете законов для проведения земельной реформы.
Закон о земельной децентрализации позволяет передачу земли за пределами населенных пунктов в коммунальную собственность, а также поможет завершить земельную реформу. Однако у многих граждан остается немало вопросов об изменениях и новых функциях, которые вносит закон в земельные отношения. AgroPolit.com проанализировал разъяснения председателя аграрного комитета Верховной рады Николая Сольского, который выступил на специальном вебинаре, посвященном законопроекту №2194.
Напомним, что, по словам специалистов, законопроект №2194 – один из ключевых в земельной реформе. Он один из тех документов, которые должны наполнить земельную реформу фактическим содержанием. Поэтому, многих граждан интересуют вопросы, которые не раз озвучивались не только в эфире тематических программ или на страницах газет, но и с трибуны Верховной рады. Одним из них – есть ли в законе №2194 прямая норма, которая запрещает продажу земли сельскохозяйственного назначения иностранцам с помощью изменения целевого назначения этого земельного участка?
Продажа земли иностранцам и изменение целевого назначения участка
Цитируя Николая Сольского, объясняем, что у нас лица, имеющие право покупать землю сельскохозяйственного назначения, определяются другим законом, принятым ранее (№ 552-IX «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Там сказано, что право покупки земли принадлежит исключительно гражданам Украины и компаниям под украинской юрисдикцией. Все. Когда заходит речь об изменении целевого назначения земельного участка, то прошлым летом был принят закон, который предусматривает процедуру изменения целевого назначения.
Разные нормы этого закона вступают в силу с разных дат, но основная часть норм этого закона вступает в силу с 24 июля текущего года.
Процедура изменения целевого назначения там прописана таким образом, что местная община определяет план пространственного развития своей территории. Условно, ее представители говорят (без привязки к целевому назначению земли), что в определенном месте они видят огороды, а где-то там допускают строительство завода и т.д. В соответствии с решением общины разрабатывается документация и вносится в кадастр. Создается один из слоев кадастровой карты.
Гражданин Украины может изменить целевое назначение земельного участка в кадастре, но только при условии, что его желание совпадает с видением общины. Например, если община не предусматривает на земельном участке объектов промышленного назначения, то разрешения на изменение целевого назначения этой земли гражданин не получит – это первый момент.
Во-вторых, при изменении целевого назначения, если совпадают предварительные условия, в государственный бюджет нужно уплатить 30% разницы между НДО сельскохозяйственной земли и той земли, на целевое назначение которой хочет сменить собственник. Это достаточно большие деньги и высокая плата за смену.
Например, если НГО сельскохозяйственной земли – это десятки тысяч грн., то земля под строительство – это миллион грн. И выводить ее для того, чтобы сделать дороже, чем в Голландии и дальше пытаться продавать иностранцам, переплачивая средства, и потом менять ее целевое назначение обратно, попасть под требование продажи ее в течение года – это кажется маловероятным.
В процессе создания комплексного плана земель общины есть переходные положения, но к 2025 году эти планы должны быть во всех общинах. До этого момента при изменении целевого назначения участка должен быть разработанный проект землеустройства, и он должен быть обеспечен местными общинами. Вообще, на время переходного периода, если у общины отсутствуют необходимые документы, изменение целевого назначения земли должно проводиться в соответствии с нормами генплана и детального плана территории общины.
Стоит напомнить, что, согласно действующему законодательству, земли ОСГ – это несколько млн. га – можно было выводить и изменять их целевое назначение и раньше, но в том нет никакого смысла. Если комплексным планом общины предусмотрено, что земля должна использоваться как сельскохозяйственные угодья, владелец участка не сможет только по собственному желанию изменить ее целевое назначение.
Также, если община, например, видит на месте земель сельскохозяйственного назначения потенциальное место для какого-то предприятия, а владелец земли не захочет этого — никто его принудить не сможет.
Юридические лица, право на отчуждение земель и преимущественное право
Очередной вопрос касается возможности юридических лиц обойти требование отсрочки права на покупку земель сельскохозяйственного назначения (2024 год) с помощью отчуждения земли в уставы юридических лиц, в том числе банков.
По словам Николая Сольского, юридические лица действительно смогут лишь с 2024 года приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения. Значит, передача земель сельскохозяйственного назначения юридическим лицам будет невозможной до той поры, пока не вступит в силу норма об их доступе на рынок.
Важное уточнение: несмотря на тот факт, что в составе юридического лица, которое арендует землю, может быть несколько человек, а право покупки до 2024 года распространяется на физических лиц, стоит помнить о возможности уступки преимущественного права, когда юридическое лицо передает преимущественное право на выкуп земли физическому лицу.
Очевидно, что владелец / учредитель юридического лица должен определить, кто это будет. Поэтому, когда юридическое лицо получит уведомление, оно должно проработать эту процедуру с нотариусом в соответствующие сроки. Стоит заметить, что переуступка может произойти лишь один раз. Один раз юридическое лицо может переуступить право физическому лицу, а вот дальше – физическое лицо уже не сможет переуступить право другому физическому лицу.
Однако юридическое лицо может по каждому акту, по каждому участку переуступать право разным физическим лицам. Даже один пай можно разбить на несколько частей. Важный акцент в этой ситуации с переуступкой преимущественного права: преимущественное право от юридического лица может быть передано кому угодно – это выбор арендатора, но реализовать его на рынке земли смогут только граждане Украины.
К тому же, передать они его смогут (на бумаге), но зарегистрировать у нотариуса не получится, ведь это прямая норма закона – оформить право можно только на того, кто может его реализовать.
Чтобы снять угрозу с махинациями и фиктивным занижением цены, например, при попытке обойти условия преимущественного права и т. д., когда кто-то может попытаться сговориться с владельцем пая. Будто у него по документам покупают пай за $10 тыс., на самом деле – за три тысячи, а семь он возвращает, то здесь все операции проводятся в безналичной форме. И в присутствии предохранителей. Одно из них — это подтверждение происхождения средств.
В этой ситуации, перед запуском рынка, абсолютное преимущество получают те аграрии, которые работали прозрачно, платили налоги и т.д. В тех аграриев, кто работал за наличные, покупая семенные материалы и продавая продукцию также за наличные без надлежащего оформления, возникнут проблемы с нотариусом при проверке происхождения средств. Поэтому уже сейчас им нужно думать, как выходить в легальную плоскость, чтобы быть готовыми к рынку земли.
Заметим, что те предприятия, которые полностью или частично основаны иностранными юридическими лицами и арендуют землю, имеют возможность уступить преимущественное право, однако, опять же – это право смогут реализовать исключительно граждане Украины.
Можно ли неограниченно распродать все леса, заповедники и ценные земли через изменение процедуры, прописанной в законе №2194?
Как пояснил Николай Сольский, у нас ценные земли распределяются на две категории: одни – в силу качества почв, другие – в силу своего статуса. Все что особенно ценно в силу своего статуса, например, природно-заповедный фонд Украины, леса и заповедники – они не попадают под действие новых норм.
Что касается особо ценных земель в силу качества почв – тут другой вопрос. Дело в том, что, например, в Полтавской области 60% сельскохозяйственных земель – это особо ценные земли. В силу качественных показателей, даже огород какой-то бабушки на Полтавщине — это особенно ценные земли, а в соответствии с нормами закона, которые действовали раньше, изменить целевое назначение таких земель, можно было только решением Верховной рады.
Однако эта норма никогда не действовала, ведь при необходимости делалась справка, что земли, целевое назначение которых хотели изменить, не такие уж и ценные, а вопрос решался на уровне районных государственных администраций. Поэтому закон №2194 убирает полномочия Верховной рады по изменению целевого назначения земель. При этом государственные леса и заповедники не передаются местным общинам, и государственные и коммунальные земли нельзя продавать.
Что касается слухов о разрешении на вывоз грунта (снятие верхнего слоя), то сейчас действует норма о перемещении грунта (обычно речь идет о вопросах, связанных со строительством) – чтобы переместить грунт, требуется проект землеустройства и разрешение. После подписания закона №2194 останется лишь проект землеустройства, а потребность в справках убрали, ведь это лишь дополнительный коррупционный инструмент. Процедуру при этом должен установить Кабмин.
В дальнейшем процедура будет иметь следующий вид: для того чтобы начать работы, нужно заказать проект землеустройства, провести работы в рамках проекта, ведь если не соблюдать проекта – это административная ответственность.
Продажа и залог права аренды
Стоит сразу заметить, что арендатор не может заложить землю в залог без согласия собственника. Можно продать или заложить право аренды. Например, есть предприятие, где обрабатывается тысяча гектаров земли, там зарегистрирована тысяча договоров аренды. Ограничений на продажу прав аренды нет. Владелец корпоративных прав не должен спрашивать согласия дольщиков на продажу корпоративных прав. Закон №2194 открывает возможность кредитования под залог в виде права аренды.
Всегда стоит помнить, что право аренды имеет свой срок, и от этого зависит размер кредита, ведь когда аренда на семь лет и на год – это совсем разные условия. Если аренда всего на год, кредит могут и не дать. Соответственно, арендатор может заложить право аренды, но исключительно на тот период, на который он арендует землю.
Ключевым моментом в этом вопросе выступает ликвидность договора аренды. Правильно оформленный договор — это, в первую очередь, защита. К тому же, договор аренды сразу превращается в актив, под который можно получить средства, построиться и прочее. К тому же частично контроль над использованием земель передается местным общинам, над нецелевым использованием и самовольным захватом.
Стоит заметить, что после имплементации законопроекта №2194 распорядителем земель сельскохозяйственного назначения в пределах и за пределами населенного пункта (за редкими исключениями) автоматически становится орган местного самоуправления. Не нужно проводить инвентаризацию или другие манипуляции.
Также стоит добавить, что переход земли из государственной в коммунальную собственность не является основанием для расторжения договора аренды.
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.