Земельная децентрализация и продажа земельных участков через электронные аукционы: Верховная рада рассматривает два законопроекты, без которых реализация земельной реформы и открытие рынка земли сельскохозяйственного назначения кажется невозможным.
Речь идет о законопроектах:
№2194 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений».
№2195 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренда, суперфиция, эмфитевзис) через электронные аукционы».
Напомним, что законопроект о децентрализации №2194 с первой попытки не удалось проголосовать, его отправили на повторное второе чтение, законопроект об электронных торгах №2195 был проголосован в первом чтении еще в 2019 году, однако до сих пор его не выносили на второе чтение в зал ВР.
Как комментировал ранее ситуацию министр аграрной политики Роман Лещенко, без этих законов земельная реформа останется лишь оболочкой, не наполненной содержанием.
Все эксперты и чиновники признают, что закон о рынке земли №552-IX, который был принят еще в марте 2020 года, его недостаточно для того, чтобы рынок полноценно заработал в 2021 году. Фактически этот механизм нужно наладить. В частности, есть ряд земельных законопроектов, которые для этого необходимо проголосовать.
Они лежат в парламенте, некоторые проголосованы в первом чтении, некоторые отправлены на повторное второе чтение. Это проект закона о земельной децентрализации №2194 и о земельных электронных аукционах №2195, и еще ряд важных законов. Это законопроекты о земельной децентрализации, дерегуляции и тому подобное. Это документы, которые наполнят земельную реформу содержанием, — пояснил Роман Лещенко.
Ключевые положения законопроекта №2194 — земельная дерегуляция, «Госгеокадастр», использование земель
Передать земли государственной собственности за пределами населенных пунктов (кроме земель, которые нужны государству для выполнения его функций) в коммунальную собственность сельских, поселковых, городских советов.
Установить на законодательном уровне четкий, организационно простой и недорогой механизм порядка установления и фиксирования в Государственном земельном кадастре границ общин, в том числе объединенных.
Предоставить органам местного самоуправления полномочия по изменению целевого назначения земельных участков частной собственности.
Предоставить органам местного самоуправления полномочия по утверждению планов детального планирования территории за пределами населенных пунктов.
Отказаться от существования специально уполномоченного центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере земельных отношений, с предвидением существования, вместо центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере кадастровой деятельности и геопространственных данных.
Предоставить полномочия по осуществлению государственного контроля над использованием и охраной земель областным государственным администрациям (которые в перспективе, после завершения реформы децентрализации, будут преобразованы в префектуры), исполнительным органам сельских, поселковых, городских советов.
При этом, учитывая разное состояние обеспеченности органов местного самоуправления финансовыми и кадровыми ресурсами, предлагается установить, что эти полномочия исполнительные органы местного самоуправления приобретают в случае принятия соответствующего советом решения об их осуществлении.
Закрепить за федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственный контроль в сфере охраны окружающей среды, функцию контроля над соблюдением природоохранного законодательства.
Отменить институты государственной экспертизы землеустроительной документации и агрохимической паспортизации земель.
Отменить полномочия Верховной рады Украины относительно согласования изменения целевого назначения особо ценных земель, изъятия земельных участков для размещения и обслуживания зданий и сооружений дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных организаций.
На законодательном уровне установить правило, по которому изменение целевого назначения указанных земельных участков не влияет на особый режим использования территорий в пределах территорий и объектов природно-заповедного фонда, а также земель, на которых расположены памятники культурного наследия.
Отменить согласование с Кабинетом министров Украины на продажу земельных участков несельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности иностранным юридическим лицам.
Исключить из Земельного кодекса Украины нормы, которые ограничивают возможности иностранцев и иностранных юридических лиц приобретать свободные от застройки земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов.
Установить правило, по которому особый охранный статус земель, на которых расположены объекты культурного наследия либо объекты или территории природно-заповедного фонда, распространяется на земли любого целевого назначения.
Ввести проверку соответствия документации по землеустройству и оценке земель требованиям нормативно-правовых актов государственными органами по принципу «одного касания» и «молчаливого согласия», где эта публичная проверка должна сочетаться с контролем топологической связности и отсутствием наложения границ.
Для чего целесообразно исключить из законодательства требования о лишних видах согласований документации (кроме случаев установления и изменения границ административно-территориальных единиц) и отменить государственную экспертизу документации по землеустройству.
Ввести добровольный независимый контроль качества работ по землеустройству с возможностью ее рецензирования сертифицированными инженерами-землеустроителями со стажем практической работы не менее чем два года, которые не участвовали в составлении этой документации, а также экспертными советами саморегулируемых организаций в сфере землеустройства, в случаях, когда ранее предусматривалась обязательная государственная экспертиза.
Ввести правовой механизм в предупреждении конфликта интересов исполнителей работ по землеустройству, в частности, они не должны составлять документацию по землеустройству в случае, если объектом землеустройства являются земельные участки, принадлежащие исполнителю работ по землеустройству или лицам, которые работают в его составе.
Или юридическому лицу, руководство которого имеет родственные связи с заказчиком. Также лиц, которые работают в составе исполнителя работ по землеустройству, имеющие родственные связи с заказчиком работ по землеустройству, и объектом землеустройства являются земельные участки, принадлежащие учредителям или участникам исполнителя работ по землеустройству; если заказчиком работ по землеустройству является учредитель или участник исполнителя работ по землеустройству.
Отменить отдельную процедуру выдачи специальных разрешений на снятие и перенос почвенного покрова земельных участков как документов разрешительного характера. Вместо этого вводится общее правило по определению требований по сохранению поверхностного (плодородного) слоя почвы в любой документации по землеустройству, проектные решения которой будут предусматривать его нарушение.
Отменить отдельную процедуру предварительного согласования материалов месторасположения объекта, который предполагается разместить на земельном участке, ведь она лишь повторяет и дублирует планировочные решения по пространственной композиции и параметрам застройки, которые определяются в градостроительной документации.
Изъять из состава всех видов землеустроительной документации те составляющие, которые не разрабатываются инженером-землеустроителем лично. В то же время устанавливаются детализированные требования по содержанию текстовой и графической частей любой документации по землеустройству.
С целью избегания злоупотреблений при снабжении межевых знаков установленного образца, которые имели место в 2010 году, установить общее правило, по которому способ закрепления границ между земельными участками при осуществлении землеустройства должен определяться по согласию собственников этих земельных участков. А расходы на установление смежных границ несут собственники земельных участков в равных частях, если иное не установлено соглашением между ними.
Межевыми знаками (сооружениями) признаются любые природные и искусственные сооружения и рубежи, совпадающие с границей земельного участка или которые специально устанавливаются на ней. Это реки, ручьи, каналы, лесополосы, растительные полосы, деревья, тропы, ручьи, каналы, стены, заборы, ограждения, дорожные сооружения, бетонные или металлические столбы, плиты, монолиты, камни, буи, другие сооружения и рубежи.
Обеспечить уход от «бумажной» технологии составления документации по землеустройству и технической документации по оценке земель. Предусмотрено, что документация по землеустройству и техническая документация по оценке земель должна разрабатываться исключительно в электронном виде и заверяться электронной цифровой подписью разработчика.
Ввести правовые гарантии полной открытости и доступности документации по землеустройству, публичности ее рассмотрения, в том числе предельно упрощается доступ граждан, органов власти, разработчиков документации по землеустройству в Государственный фонд документации по землеустройству и оценки земель, при безусловном соблюдении законодательства о защите персональных данных.
Гарантировать разработчикам документации по землеустройству право получать необходимые документы для проведения землеустройства, которые находятся у заказчика или и у третьих лиц, возможностью пользоваться сведениями государственных, отраслевых и ведомственных кадастров (реестров), право беспрепятственного доступа к объектам землеустройства и тому подобное.
Вместо государственного надзора в землеустройстве и топографо-геодезической деятельности, который ничем не гарантирует реального возмещения ущерба пострадавшим от некачественного выполнения работ лицам, ввести обязательное страхование ответственности исполнителей работ перед заказчиками и третьими лицами за последствия неосторожности, недосмотра и профессиональных ошибок, допущенных при составлении документации по землеустройству или выполнении топографо-геодезических работ.
Страховым случаем следует считать предъявление исполнителю работ заказчиком или третьими лицами обоснованных претензий о возмещении вреда, причиненного в результате составления документации по землеустройству или выполнении топографо-геодезических работ.
В случае наступления страхового случая страховщик осуществляет выплату страхового возмещения в размере причиненного третьему лицу имущественного вреда, что определен судебным решением, которое вступило в законную силу, или письменным требованием (претензией) третьего лица, признанным страхователем и согласованным страховщиком.
Страховое возмещение будет осуществляться страховщиком в соответствии с договором обязательного страхования на основании судебного решения, вступившего в законную силу, или признанного страхователем и согласованного страховщиком письменного требования (претензии) третьего лица.
Улучшить требования к профессиональной подготовке и кадровому обеспечению в сфере землеустройства путем расширения роли саморегулируемых организаций в вопросах профессиональной аттестации и управления рисками профессиональной деятельности (в том числе более широкое представительство в квалификационной комиссии и в осуществлении коллективного страхования ответственности своих членов).
Отменить сертификацию исполнителей топографо-геодезических работ при сохранении требований о наличии специального образования и введении страхования профессиональной ответственности.
Конкретизировать основания для лишения сертифицированного инженера-землеустроителя квалификационного сертификата, причем основанием должен быть факт нанесения убытков, а не нарушения формальных требований. Снять ограничения исключительного финансирования некоторых работ по землеустройству или оценки земель за счет государственного или местных бюджетов. Отменяется законодательное регулирование стоимости работ по землеустройству.
Для усовершенствования законодательства об оценке земель, экономическую оценку земель исключить из состава оценочных работ земли как устаревший и архаичный вид оценки советского периода, который проводился в Украине в последний раз еще в 1988 году и вообще не применяется в развитых странах с рыночной экономикой;
уточнить состав субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель с целью ликвидации законодательной коллизии относительно регистрации исполнителей оценочных работ земли в реестре сертифицированных инженеров-землеустроителей, что было ошибочно введено в 2015 году;
предоставить статус публичной информации технической документации по бонитировке почв и нормативной денежной оценке земельных участков, а также отчетам об экспертной денежной оценке земельных участков государственной и коммунальной собственности, а также в случае оценки земельных участков для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей;
ввести мониторинг рынка земель на основании сведений Государственного реестра прав на недвижимое имущество с опубликованием его результатов.
Также с целью поднятия престижа в профессии работников землеустроительной отрасли и для предоставления возможности оценки высоких профессиональных способностей инженеров-землеустроителей и их особых заслуг перед государством, предлагается внести изменения в закон Украины «О государственных наградах Украины», введя почетное звание в области землеустройства – «Заслуженный землеустроитель Украины».
Авторы законопроекта:
Заблоцкий Марьян Богданович (IX созыв)
Сольский Николай Тарасович (IX созыв)
Нагаевский Артем Сергеевич (IX созыв)
Литвиненко Сергей Анатольевич (IX созыв)
Грищенко Татьяна Николаевна (IX созыв)
Халимон Павел Витальевич (IX созыв)
Никитина Марина Викторовна (IX созыв)
Бунин Сергей Валерьевич (IX созыв)
Салийчук Александр Вячеславович (IX созыв)
Тарасов Олег Сергеевич (IX созыв)
Шуляк Елена Алексеевна (IX созыв)
Шол Маргарита Витальевна (IX созыв).
О важности принятия законопроекта о дерегуляции №2194 отметил в комментарии AgroPolit.com секретарь аграрного комитета ВР Иван Чайковский.
Законопроект №2194 – это документ о передаче от «Госгеокадастра» общинам полномочий распоряжаться государственными землями, которые переходят им в собственность. Это, без преувеличения, существенная земельная дерегуляция. Кроме того, законопроект №2194 решает вопрос применения преимущественного права на приобретение сельскохозяйственного участка (пая).
«Для того чтобы увеличить гарантии при использовании преимущественного права на покупку земли сельскохозяйственного назначения и избежать возможных мошеннических наличных схем (в т.ч. легализации средств сомнительного происхождения), я внес предложение к повторному второму чтению в законопроект №2194.
Его суть заключается в том, чтобы право продажи земельного участка (если стороны тот, кто продает, и тот, кто покупает и имеет преимущественное право на нее не пришли к согласию) реализовывалось исключительно на аукционе. Это и есть цивилизованный рынок и рыночные отношения, потому что все решит спрос и предложение, а не возможные спекуляции», – заявил Иван Чайковский.
По его словам, в начале внедрения свободного рынка земли может быть всплеск цены за счет новизны процесса. Но стоит понимать, что цена спроса и цена предложения рано или поздно сбалансируются.
«Я предлагаю этот баланс закрепить законодательно и предоставить независимую аукционную площадку для продажи земли сельскохозяйственного назначения, которая является, в том числе паем, при условии, что продавец и покупатель, имеющий преимущественное право, не договорились при прямой продаже. Это позволит избежать критических конфликтных перераспределений на аграрном рынке после запуска земельной реформы», – заявил Чайковский.
Законопроект №2195 о земельных электронных торгах
Проект закона о внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренда, суперфиция, эмфитевзис) через электронные аукционы.
Законопроект предусматривает, что земельные торги будут происходить путем аукционов в единой электронной системе и режиме реального времени через интернет. По результатам аукциона будет заключаться договор купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзис земельного участка с победителем земельных торгов, который предложил самую высокую цену за земельный участок.
Закон вводит минимальный гарантийный взнос для участников торгов. Он составляет не менее 30% стартовой цены участка земли. А торги проводятся при наличии не менее двух потенциальных покупателей. Процедуру проведения торгов устанавливает Кабинет министров Украины.
Авторы законопроекта:
Пидласа Роксолана Андреевна (IX созыва)
Мовчан Алексей Васильевич (IX созыв)
Сольский Николай Тарасович (IX созыв)
Заблоцкий Марьян Богданович (IX созыв)
Шол Маргарита Витальевна (IX созыв)
Нагаевский Артем Сергеевич (IX созыв)
Радуцкий Михаил Борисович (IX созыв)
Мотовиловец Андрей Викторович (IX созыв)
Шуляк Елена Алексеевна (IX созыв)
Кравчук Евгения Михайловна (IX созыв)
Тарасов Олег Сергеевич (IX созыв).
Дорожная карта земельной реформы
Шесть первоочередных шагов от «Госгеокадастра», которые должны быть пройдены в 2021 году:
- Внедрение рыночных земельных отношений.
- Развитие и запуск земельного реестра.
- Улучшение качества, доступа, наполняемости и интероперабельности кадастровых данных.
- Развитие ипотечного кредитования и доступ к финансированию мелких производителей.
- Помощь гражданам в планировании землепользования и управлении земельными ресурсами.
- Защита и управление землями заповедных территорий.
Как пояснил Роман Лещенко, после принятия законопроектов о земельной децентрализации №2194 и электронных аукционах №2195 главные силы будут направлены на упорядочение аграрного реестра.
«Внедрение рынка земельных отношений, развитие и запуск аграрного реестра – сейчас это для нас критический вопрос, именно по аграрному реестру. Есть определенная дискуссия с нашими международными партнерами, но я думаю, что уже в ближайшее время мы придем к финалу в нашем общем видении относительно запуска аграрного реестра. В части по улучшению качества доступа, наполняемости и качеству кадастровых данных команда сформирована, работает, и в принципе у нас прогресс в этой части имеется.
Что касается развития ипотечного кредитования и доступа к финансированию мелких производителей, то здесь у нас идет сотрудничество непосредственно с председателем Национального банка и коммуникация с главами государственных банков нашей страны в части развития надлежащих кредитных инструментов, в том числе еще путем изменений в действующее законодательство», – заявил Лещенко.
Не менее важным пунктом земельной реформы является реорганизация «Госгеокадастра» и формирование работы его отдельных служб.
Как пояснил Роман Лещенко, комментируя этот вопрос: «Мы выполнили указ президента о передаче земель и постановление Кабинета министров от 16 ноября. Мы запустили процесс реорганизации, самый масштабный со времен независимости нашей страны в плане оптимизации «Госгеокадастра» на 60%. Но сама философия этой оптимизации и меры, которые мы собственно запустили, полностью написаны под концепцию и формат принятия законопроекта №2194».
Земельная инвентаризация
По словам первого заместителя председателя «Госгеокадастра» Анатолия Мирошниченко, по состоянию на март текущего года «Госгеокадастр» передал территориальным общинам в собственность 2,4 млн. га земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно сведениям, которые есть в распоряжении AgroPolit.com ныне украинцы обрабатывают около трети пашни на территории Европы, или 32,7 млн. га. Также на одного жителя Украины в статистических сведениях приходится вдвое больше, чем на одного европейца.
Как сообщает «Госгеокадастр», по состоянию на 1 марта 2021 года в Государственный земельный кадастр внесены сведения о 22,7 млн. земельных участков общей площадью 43,8 млн. га. За последнюю неделю имеется – 24,2 тыс. вновь сформированных земельных участков площадью 16,4 тыс. га, в частности, 15,2 млн. земельных участков сельскохозяйственного назначения общей площадью 32,1 млн. гектаров.
Также продолжается процесс внесения сведений Государственным земельным кадастром относительно административно-территориальных единиц. В настоящее время из общего количества населенных пунктов на территории Украины по заявлениям органов местного самоуправления, внесены сведения о границах 9 132 административно-территориальных единиц (за последнюю неделю – 18) и нормативная денежная оценка 5 053 населенных пунктов (за последнюю неделю – 44).
Референдум и Конституционный суд — угроза рынку земли
Закон о рынке земли, да и в целом земельная реформа с подачи Конституционного суда Украины может встать на паузу, практически не начавшись. Судьи воспользовались соответствующим основанием – представлением от представителей «Батькивщины» и ОПЗЖ о не конституционности закона об открытом рынке сельскохозяйственной земли № 552-IX.
По данным AgroPolit.com, решение суда о рынке земли является продолжением скандала с отменой е-декларирования.
Сегодня есть два варианта развития событий: первый – реформу никто не отменяет, и она запускается по плану; второй – КСУ все же принимает решение (или о частичном изменении реформы, или об ее отмене в таком виде).
Сейчас вопрос референдума и решения проблем с Конституционным судом находится в режиме «ружья на стене», которое пока что висит без движения, но в любой момент может выстрелить, хотя народные депутаты и законодатели высказываются оптимистично относительно сроков и общего успеха воплощения в жизнь земельного рынка.
Референдум
Хотя закон об открытии рынка земли сельскохозяйственного назначения был принят, но ситуация может измениться коренным образом из-за вступления в силу еще одного закона — № 3612 «О народовластии через всеукраинский референдум».
За принятие этого закона в январе 2021 года проголосовали 255 нардепов.
Таким образом, Верховная рада дает «зеленый свет» для проведения референдума по открытию рынка земли.
Ключевые нормы законопроекта:
разблокирует ключевое право граждан решать важные вопросы в государстве через официальное выражение своей позиции на референдуме (не митингами едиными);
решения референдума не требуют утверждения ни одним органом власти и действуют с момента провозглашения его результатов;
процесс такой: 300 + совершеннолетних проводят собрания граждан, где выбирают инициативную группу из 60 + человек, которые формулируют вопросы и собирают 3 миллиона подписей за проведение референдума в не менее чем 2/3 областях Украины (ст. 72 Конституции);
детально установлены предохранители (угрозам территориальной целостности, государственному суверенитету, национальной безопасности, нарушению прав человека, вопросам правосудия или прокуратуре, налогам, бюджету и амнистии);
каждая партия может присоединиться к организации референдума, но она должна определиться, она «сторонник» или «оппонент» в вопросах референдума;
запрет проводить референдум одновременно с любыми выборами (как государственными, так и местными);
Конституционный суд может проверять вопрос референдума на конституционность.
Представители высшего звена руководства понимают, что результаты референдума, если он будет проведен, могут существенно повлиять на планы по открытию рынка.
Например, первый заместитель председателя Верховной рады Руслан Стефанчук предполагает возможность отмены закона о продаже земель сельскохозяйственного назначения путем проведения Всеукраинского референдума.
Когда нардепа спросили, будет ли решение обязательным для выполнения, если украинцы выскажутся против продажи земли, Стефанчук ответил утвердительно.
«Решение референдума обязательно для каждого органа государственной власти. Точка», — подчеркнул первый заместитель спикера парламента.
Как прокомментировал ситуацию для AgroPolit.com один из авторов закона о рынке земли, председатель аграрного комитета Николай Сольский, по его мнению, Верховная рада все же настроена, конструктивно работать в принятии всех необходимых для своевременного открытия рынка вопросов, а его личный прогноз относительно запланированного запуска рынка сейчас оптимистичный.
«Мы в комитете проработали ряд важных законопроектов, которые в ближайшее время будут внесены в зал Верховной рады.
Речь идет о законопроектах №2194 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и в другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений»; №2195 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренда, суперфиция, эмфитевзис) через электронные аукционы», законе о реорганизации «Госгеокадастра» и других важных законах.
Поэтому сегодня в работе комитета и ВР ничего специфического или тайного нет, что недоступно для широкой общественности. Я положительно оцениваю динамику принятия важных законов и не вижу пока предостережений, которые бы угрожали своевременному запуску рынка сельскохозяйственных земель», – заявил Николай Сольский.
Поэтому, несмотря на все препятствия и риски, положительные прогнозы все же преобладают, и вполне вероятно, что земельная реформа состоится почти в запланированные сроки, хотя риски срыва также остаются актуальными.
Важный момент, что земельный таймлайн работает по нескольким показателям. Все события имеют свое начало и дату завершения, если они точно известны. Если же точный хронометраж неизвестен, тогда указывается определенный временной период, когда произошло земельное событие – год.
Со дня независимости все события разделены по конкретным годам, а также есть градация по периодам правления премьеров и президентов Украины. 1991 год начинается напоминанием, что первым премьером был Витольд Фокин, а президентом – Леонид Кравчук. В земельном таймлайне также указывается, когда завершился срок полномочий каждого из них. И так далее в отношении всех их преемников.
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.