Алексей Кудрявцев: Протесты являются действенным механизмом борьбы с неоднозначными застройками

26.06.2018 – Как действовать, если вблизи вашего дома началась незаконная застройка? Куда жаловаться, если на месте парка пытаются обустроить парковку или «прислонить» очередной торговый центр туда, где ему явно не место? Ответы на эти вопросы сейчас часто волнуют киевлян. Впрочем, не только киевлян, проблема неоднозначных строек знакома жителям всех больших городов.

Читайте также: Как работает кэшбэк (возврат денег) при покупке товаров и услуг

Алексей Кудрявцев – председатель Государственной архитектурной строительной инспекции (она подчиняется Мингорстрою), за все это отвечает по должности. Утверждает: за последние три года (период его каденции в ведомстве) количество незаконных строек в столице уменьшилось. А то, что не со всеми ними выходит справиться – совпадение ряда факторов. Чтобы расставить точки над «i» LB.ua решил пообщаться с господином Кудрявцевым в этом направлении.

«В столице нет четкого плана развития города»

Соня Кошкина (СК): Итак, что сейчас происходит в Киеве с застройками? Впечатление полного коллапса: постоянные скандалы, нарушения, конфликты с местными жителями.

Алексей Кудрявцев (АК): Я не считаю, что это корректная характеристика. Конечно, есть стройки, осуществляемые с нарушениями. Некоторые мы остановили, по некоторым аннулировали разрешение на строительство, как, например, на улице Хмельницкого, 3 в Дарницком районе (по данному адресу поисковые системы выдают ЖК «Ориентир» от «Стройтехнологии»), Сечевых стрельцов, 59 в Шевченковском районе (ЖК «Покрова» от «Укрбуд»), Вознесенский спуск, 28-30 в Подольском.

На той же Никольско-Слободской планировали построить шесть домов, а в результате строят два. Мы выдали разрешение на достройку двух домов (это работа компании «Укрбуд»).

Приостановлено строительство на углу улиц Львовская и Живописная (ИБК «Центрбуд»). Даны предписания об устранении нарушений, которые застройщик должен выполнить.

Андрей Яницкий (АЯ): Приостановлено, но не отменено.

АК: Да. Есть прописанная законодательная процедура, мы не можем просто выйти и безосновательно аннулировать разрешение. Для этого должны быть выявлены существенные нарушения на объекте. А есть такие объекты, где строительство осуществляется законно, однако просто не нравится людям. Они выходят на протесты, создают препятствия. Иногда застройщики идут им навстречу.

По моему, как киевлянина, мнению в столице нет четкого плана развития города. А отдельные точечные застройки друг с другом не согласуются, поэтому возникают такие комментарии о «полном коллапсе», как вы говорите. Видимо, надо принимать новый Генплан и развивать город в соответствии с ним.

СК: Насколько ГАСИ – самостоятельный орган по принятию решений?

АК: Процентов на 90 самостоятельный орган. Мы подчиняемся Министерству регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, вице-премьеру Геннадию Зубко. Но вопрос, же не в том, кто принимает решение. Если решение законное – его принимают, если нет – то нет.

СК: А если что-то лоббируют крупные политические силы?

АК: За три года, что я работаю, в должности председателя ГАСИ, не было случаев, чтобы кто-то мне звонил и говорил «отмени это решение».

СК: Да неужели?

АК: Мы принимаем решения исключительно в правовом поле, в рамках своих полномочий и руководствуясь нормами закона.

АЯ: Правовое поле – понятие относительное. К сожалению. История с Сенным – лучшее тому доказательство.

АК: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины выдает документы разрешительного характера не по собственному усмотрению. Чтобы получить разрешение, нужно подать определенный законодательством перечень документов, выдаваемых другими структурами и к которым мы никоим образом не имеем отношения.

Если говорить о Сенном, то там (у застройщика) есть земельный участок, градостроительные условия и ограничения, экспертиза, проект и тому подобное. Есть согласования, кстати, Минкульта. Поэтому если бы мы не выдали разрешение, то, во-первых, нас можно было бы обвинить в нарушении требований закона, а во-вторых, в наличии какого-то интереса.

СК: Дом в 24 этажа вместо Сенного рынка… Это нормально?

АК: Это ненормально. Однозначно, ненормально. Как для киевлянина. Как для чиновника — должны действовать в соответствии с процедурами.

«Выйти на внеплановую проверку просто так мы не можем»

СК: И что вы сделали, чтобы нынешний строительный ад в городе остановить?

АК: Прежде всего, инициировали разработку и принятие закона №1817, который коренным образом реформировал разрешительную систему в строительстве. В результате внесенных изменений градостроительного законодательства незаконных строек стало значительно меньше.

Ранее для объектов І-ІІІ категорий сложности действовал декларативный принцип начала и завершения строительства. То есть застройщики, просто сообщали в орган госархстройконтроля о том, что что-то хотят построить и имеют для этого все определенные законом документы. Соответственно мы могли проверять только полноту внесенных в декларацию данных.

В то же время для строительства многоквартирных домов и жилых комплексов, IV – V категории сложности, нужно было получать разрешение и предоставить органу госархстройконтроля всю необходимую документацию. Порядочные застройщики шли за разрешением, а непорядочные, не желая проходить эту процедуру, просто занижали категорию сложности объекта в третью категорию и начинали строить по декларации.

По таким подходам, например, строились объекты Анатолия Войцеховского («Укргруп»). Не имея земельного участка под многоквартирную застройку и градостроительных условий, но при этом, имея частный земельный участок под дом до трех этажей, они декларировали строительство такого дома, а возводили многоэтажку. Вот это методы Войцеховского.

Сейчас такие методы невозможны. Вместо разделения объектов на категории сложности осуществлен переход на три класса последствий (ответственности): незначительный СС1, к которому относятся малые строительства (магазинов, парикмахерских, частных домов – это до 80% всего строительства в стране), средний СС2 и значительный СС3, к которому относятся жилые комплексы, социальные, промышленные объекты и прочие.

Для строительства объектов СС2 и СС3 теперь обязательным является получение разрешения, и без каких либо альтернатив.

Кроме того, ранее ответственность была установлена только для тех, кто декларацию заполнял. В случае выявления представления недостоверных данных в 90% случаев этого человека нельзя было найти. Сегодня же заказчик несет ответственность за документы, которые подал орган архстройконтроля, а должностное лицо, которое выдает разрешение, за принятое решение.

АЯ: Разве система не сохранилась? Просто вместо деклараций теперь для простых объектов имеется сообщение. И так же можно сделать такое уведомление, а построить небоскреб, на который должны были бы получить разрешение. Названия изменили только.

АК: Кое-где есть случаи попыток заказчиков занизить класс последствий СС2 к СС1, но относительно крупных строек со значительными последствиями, такого не происходит. Система уже работает год и доказала свою эффективность. Ошибка старой системы была в том, что объекты класса СС2 можно было нехитрым способом отнести к разным категориям сложности (третьей или четвертой), на которые распространялись различные разрешительные системы.

АЯ: Подавляющее количество строек по состоянию на сейчас – это как раз те, кто начинал строиться по декларациям, а не по разрешениям?

АК: За последний год выдано много разрешений, по которым уже ведутся новые строительства. Прирост за год составил не менее 20%. А может и все 30%.

СК: С чем этот строительный бум связан? Цены на недвижимость низкие. Предложение большое. Зачем строят все новое и новое жилье?

АК: Видимо, у застройщиков имеются свободные средства, которые они вкладывают в строительство. Другого объяснения я не вижу.

СК: Значит, застройщики так отмывают деньги? Или капитализируют свои «честно» нажитые капиталы?

АК: Об отмытии средств ничего сказать не могу. Но я согласен, что объемы строительства заметно выросли.

АЯ: По-моему, существует риск системного кризиса на рынке недвижимости, как в 2008 году. Вновь остановится строительство, будут стоять недострои…

АК: ГАСИ никоим образом, не влияет на этот процесс. Земельные участки выделяет городская власть… Она же выдает градостроительные условия и ограничения. Активное строительство ведется не только в Киеве, но и в области, областных центрах, в городках с населением свыше 50 тыс. жителей. Возможно, застройщики видят перспективы на пять-семь лет вперед.

СК: Можете назвать трех лучших застройщиков?

АК: У каждого застройщика есть удачные и неудачные проекты. Я бы никого не хотел выделять… Хотя, есть компании, к которым в ГАСИ, нет вопросов. Это, например, КАН. Кто еще… «Лико-холдинг» — тоже нормальный застройщик. “Киевгорстрой”…

“Примерно половина всех строек неподконтрольная ГАСИ”

АЯ: Как вы проводите внеплановые проверки объектов строительства?

АК: Выйти на внеплановую проверку просто так мы не можем – только по обоснованным обращениям, обращениям народных депутатов, или по требованию правоохранительных органов. Неравнодушные жители часто обращаются и просят провести проверки. Но самостоятельно мы не имеем права решать, куда поехать для осуществления внеплановой инспекции.

Процедура проведения плановых проверок сегодня так урегулирована, что мы формируем план на год. Законодательством установлены следующие сроки проведения плановых контрольно-инспекционных мероприятий, что фактически проверить объект возможно только один раз за весь срок строительства.

Поэтому есть объекты, на которые мы не успеваем прийти за весь период строительства, а выходим только при вводе в эксплуатацию. И если оказывается, что проектом предусмотрено десять этажей, а реально построено 15, то дом не принимаем в эксплуатацию.

В таком случае застройщик должен получить новые градостроительные условия и ограничения и откорректировать проект, или снести лишние этажи. Поэтому возникают сомнения относительно эффективности действующей системы контроля, мы не должны выходить на проверки в самом конце строительства.

Сегодня ГАСИ, предлагает изменить концепцию контроля над строительством. Мы предлагаем отказаться от практики плановых проверок и ввести поэтапный обзор выполнения строительных работ на объектах по обращению застройщика.

Должно быть, хотя бы три этапа осмотров. Например, первый этап – фундамент, второй — каркас. И третий — сети, а затем ввод в эксплуатацию. И тогда бы на каждом этапе мы видели, есть ли отклонения от проектных решений, от государственных строительных норм, или нет. Если есть – стоп! Останавливаем. Дальше не строим.

Только по такому формату мы сможем реагировать уже на первых этапах нарушений, потому что застройщик сам будет вынужден нас пригласить, показать свою работу. Необходимо законодательно предусмотреть, что если эти три этапа проверок не состоялись, то нельзя ввести дом в эксплуатацию.

СК: На Львовской площади возвышается недостроенный обормот, которому уже лет 20. И ваши остановленные недострои так будут выглядеть. Ваша задача не дать даже фундамент построить, если на этом месте нельзя строиться.

АК: Нельзя всю систему изменить за один день. Сегодня мы изменили разрешительную систему. Теперь надо делать следующий шаг – относительно контроля. По предложенной концепции застройщик будет приглашать нас в удобное для себя время на определенных этапах строительства. И мы увидим, есть ли нарушения. А сегодня примерно половина всех строек неподконтрольная ГАСИ.

«Недострой на Львовской площади»

АЯ: Более того, даже когда вы останавливаете строительство, застройщики на это не реагируют и продолжают работы. Вот как на Осокорках, где даже было силовое противостояние.

АК: Мы силовым способом влиять не можем. Правоохранительные органы должны реагировать. Но и на месте не сидим. Уже подготовлены законодательные предложения по приостановке лицензии тем подрядчикам, которые не выполняют предписание о приостановлении работ. Наконец, строительные работы выполняет подрядчик, а не заказчик. Надеюсь, скоро мы получим такой рычаг.

АЯ: Полиция говорит, что они не юристы и такое-прочее.

АК: Есть случаи, когда полиция обращается к нам. Мы предоставляем информацию, что разрешение остановлено или вообще нет документов разрешительного характера. И в таких случаях они должны реагировать.

АЯ: Можете ли вы сейчас проверять стройплощадки, если нет уполномоченного представителя заказчика строительства?

АК: Это законодательством, к сожалению, не до конца урегулировано. Сегодня выходит инспектор на объект, видит, что он строится, а ответственного лица нет на месте. И в таком случае инспектор ничего сделать не может.

АЯ: Действует ли градостроительный мониторинг, который должны проводить местные органы власти?

АК: У нас идет процесс децентрализации градостроительных полномочий, местные общины могут создавать собственные органы архстройконтроля и контролировать строительство на своей территории. Там, где такие инспекции созданы, местная власть осуществляет градостроительный мониторинг самостоятельно. Например, город Киев обращается в киевскую местную инспекцию, которой переданы градостроительные полномочия еще в 2016 году. Поэтому Киев сам себя мониторит.

АЯ: Значит, сейчас все областные центры имеют, собственные ГАСИ?

АК: Кроме Запорожья, Полтавы и Хмельницкого.

АЯ: Почему эти три региона не имеют?

АК: Наверное, им не нужно. В законе не определено, что все общества обязательно должны создавать органы госархстройконтроля – только по желанию. Кто имеет такую возможность, кто готов брать на себя ответственность, тот получает полномочия. Сейчас функции уже переданы100 новообразованным органам – всем областным центрам, кроме указанных трех, всем городам с населением более 100 тысяч жителей и большинству городам с населением свыше 50 тысяч.

Реформа состоялась. Большинство – процентов 90 местных инспекций – работают по закону. Некоторые, то работают, то нет. Есть случаи задержания руководителей новообразованных органов правоохранителями. Один раз в полгода мы проверяем работу новообразованных органов.

АЯ: Значит, вы имеете на них какое-то влияние?

АК: Мы можем даже сделать представление на увольнение руководителя, но окончательное решение принимает городской глава и городской совет.

АЯ: Значит если городской глава коррумпированный, городской совет коррумпированный, то они имеют у себя карманную инспекцию…

АК: Закон несовершенный, мы начали его разрабатывать еще в 2014 году. Сегодня даже если общество захочет отказаться от выполнения функций архстройконтроля, оно не сможет этого сделать, поскольку законом это не предусмотрено. Есть случаи, когда мы предоставляем предписания об устранении нарушений местными инспекциями, а никто ничего не делает – никакой реакции. Сейчас народными депутатами подготовлен законопроект 7266-1. Если его примут, мы сможем больше влиять на деятельность местных органов.

“Часа хватит, чтобы понять, есть ли разрешение у застройщика, или нет”

СК: Как человек должен реагировать, если под его окнами началось противоречивое строительство? Дайте пошаговую инструкцию.

АК: Есть у нас общественная приемная, есть сервис электронных обращений, и моя личная почта на сайте ГАСИ. И люди пишут. Максимум в течение суток мы реагируем. Я лично каждый день читаю все письма, которые поступают на почту.

Также есть ответственное лицо, которое реагирует на каждое письмо – в случае необходимости звонит заявителю, дает советы, как действовать. И если началась застройка без разрешительных документов, мы сделаем все, чтобы остановить это незаконное строительство еще на начальном этапе.

СК: Хорошо, написал человек вам. Но пока ваш сотрудник отреагирует, там уже котлован выроют, строительство будет продолжаться.

АК: Надо вызвать полицию, сказать о незаконном строительстве. Написать обращение к городской главе. Сделать максимальную огласку. Застройщики не любят конфликтов с местными жителями.

СК: Да неужели? Масса примеров свидетельствует: в подобных случаях застройщик просто начинает больше тратиться на промо и рекламу. Жители же могут написать хоть 45 обращений, что дальше?

АК: Если есть разрешение ГАСК или местной инспекции, то уж извините… Есть реестр разрешений на строительство, он сегодня открыт, можно на прямую линию позвонить ГАСИ. Где-то часа хватит, чтобы понять, есть ли разрешение у застройщика, или нет. Если разрешение есть – это один вопрос. Если нет, надо делать все, чтобы остановить строительство с самого начала.

АЯ: Не всегда эти разрешения говорят о законности застройки. Вот пример со станцией метро Героев Днепра. Застройщик там имеет девять земельных участков, и не все они сочетаются один с другим. Нельзя их объединить в воздухе. А разрешение они получают…

АК: Там уже было столько проверок… Одни специалисты говорят одно, другие – другое. Градостроительные условия выданы, есть проект, есть экспертиза проекта…

АЯ: Но если вы видите, что нарушения очевидны?

АК: Что же мы можем сделать, если все документы они предоставили? Я же не могу сказать, что эти документы они получили незаконно? Все они есть в реестрах…

АЯ: Даже если вы видите, что экспертиза проекта очень сомнительна?

АК: Градостроительные условия и ограничения кто предоставляет? Местная власть. Если мы видим, что в экспертном отчете проекта не учтены градостроительные условия и ограничения или другие документы, то разрешение не выдается.

АЯ: ГАСИ, предоставит разрешение на строительство на Совских прудах в Голосеевском районе? Там сейчас есть проект детального плана территорий (ДПТ), который профинансировала компания “ГЕОС Девелопмент”…

АК: Этот ДПТ еще не согласован. Будем ждать решения городских депутатов. Мы не можем принимать решения вместо органов местного самоуправления или правоохранительных органов, так и не считаться с ними.

АЯ: Даже если видите, что в реальности там водоемы и зеленая зона, а в проекте ДПТ написано, что там болото и водоемов нет?

АК: Извините, а депутаты городского совета, когда будут голосовать за это решение, не могут туда проехать – посмотреть? Есть же в Киевсовете независимые депутаты, которые могут взять слово и сказать: здесь стоит вода, вот фото, вот видео. Если люди будут об этом говорить, выходить с протестами, то депутаты, может, и не проголосуют. Но это вопрос не к ГАСИ, это полномочия городского совета.

СК: Значит протесты – действенный механизм борьбы с неоднозначными застройками?

АК: Однозначно, да.

СК: Приведите примеры, когда протесты киевлян остановили строительство? Кроме Десятинного переулка.

АК: Никольская Слободка, Сечевых Стрельцов….

«Акция против застройки на Никольской Слободке»

СК: Если бы там не подключились депутаты Верховной Рады…

АК: Там было много местных жителей. Депутаты Рады уже потом в эти вопросы вмешались.

СК: Насколько киевская власть эффективно противостоит неоднозначным застройкам?

АК: По-моему, городская власть реагирует максимально быстро. Иногда мэр лично на такие объекты выезжает. Но реагируют только тогда, когда выходят жильцы, где есть противостояние.

СК: Может ли ситуация с неоднозначными застройками повлиять на результаты выборов мэра, например.

АК: Я не вижу никакой угрозы.

АЯ: Но когда правительственная газета печатает заявление от почтенных людей, которые просят остановить жилую застройку в Киеве вообще… Это же о чем-то говорит?

АК: Если киевляне видят угрозу, то мы это увидим по результатам выборов. Проблемы есть во многих городах, но чья в том вина? Кто выдает все эти градостроительные условия и ограничения? Городской совет и архитектор, который подчинен городской главе.

СК: Мэр Киева – эффективный мэр?

АК: Мэр Кличко много сделал для города.

СК: И вы готовы проголосовать за него, если он пойдет в мэры вновь?

АК: Готов. Кличко — это уже понятный для меня человек. Если будет новый мэр – кто его знает, как оно будет. А по Кличко я уже все понимаю.

Автор: Андрей Яницкий, Соня Кошкина

Источник: LB.ua

Перевод: BusinessForecast.by

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.

Читайте по теме:

Оставить комментарий