19.02.2020 – Жилищный вопрос никогда не попадает в фокус широких публичных дискуссий, но и никогда не теряет своей остроты. Заметный процент украинцев сегодня находится в достаточно стесненных жилищных условиях, и вместе с тем масштабы проблемы будут только расти.
Большая часть жилого фонда в стране построена еще в советские времена и с тех пор устарела как технически, так и морально. Добавляют проблем и диспропорции социально-экономического развития: потоки внутренней миграции направляются из стагнирующей провинции в Киев и региональные центры. И хотя внезапное укрепление национальной валюты заставило рынок недвижимости замереть, общей тенденции это не меняет.
Обеспечить себя качественным жильем способны далеко не все, и сама собой эта проблема не разрешится. Поэтому рано или поздно Украине придется прибегнуть к целенаправленной государственной политике в жилищной сфере.
Во-первых, много украинцев живет в банальной тесноте. Официально установленная норма жилой площади в нашей стране является весьма невеликой – 13,65 м2 на человека. Согласно официальной статистике, более трети украинских семей располагает минимальным или еще меньшим пространством.
Однако дело не только в количестве «квадратов», но и в соответствии жилья социально-демографическому составу домохозяйства. Например, по методике Статистической организации Европейской комиссии (EU-SILC), одна отдельная комната для супружеской пары считается достаточной, но для двух подростков разного пола уже нет.
Кроме того, по европейским нормам, в распоряжении семьи должна быть дополнительная комната для общего пользования. Значит, даже супругам без детей нужна двухкомнатная квартира, а не «однушка». Последний критерий категорически не соответствует украинским коммунальным реалиям, основные черты которых сформировались еще в советские времена.
Поэтому, оценивая жилищные условия, Государственная служба статистики использует стандарт, который называют EU-SILC минус 1 (то есть на одну комнату меньше).
Несмотря на это, мониторинг все равно показывает, что в перенаселенном жилище живет половина украинцев, в том числе более 70% детей до 18 лет (без учета тех, кто проживает в общежитиях).
Лишь 13% украинцев пользуются жильем, построенным после 1991-го года, и около 40% живет в домах, возведенных в 1960 годах или ранее.
Во-вторых, кроме количества комнат и общей жилой площади следует учитывать и наличие базовой инфраструктуры. Так, если в крупных городах водопровод и канализация доступны 98,5% семей, то в селе этими прелестями цивилизации пользуется менее 60% домохозяйств. То же касается наличия ванны или душа: если в крупных городах они есть практически во всех, то в селе, лишь в 54% (Госстат, 2019).
Но и наличие элементарных удобств – это еще не все. При оценке жилищных условий, следует принимать во внимание техническое состояние самих домов, а также их возраст. Только 13% украинцев пользуются жильем, построенным после 1991 года, тогда как почти половина использует еще советский жилой фонд, построенный в 1960 годах или ранее.
Оценивая долю устаревшего и изношенного жилья, в Минрегионе оперируют разными цифрами – от 50% до 80%. Условия жизни в таких домах могут соответствовать всем формальным критериям удобства, однако надежным и качественным его не назовешь, поскольку срок его эксплуатации давно истек.
Одним словом, большое количество наших сограждан живет в тесноте, иногда не имея элементарных удобств, и абсолютное большинство – в старых зданиях, которые требуют капитального ремонта или полной реновации.
Правда, субъективное самоощущение граждан значительно лучше, чем объективные условия их жизни. По оценкам Госкомстата, только 45% украинцев в разной степени недовольны своим жильем, и 55% все устраивает.
Похожие данные подтверждает и исследование CEDOS, проведенное в 2019 году среди жителей городов с населением 100 тыс. и больше. Состоянием своих домов были довольны 53% опрошенных лиц (только 25% недовольны); 67% удовлетворены количеством комнат (20% недовольны); 67% довольны площадью жилья (20% недовольны). Причем 77% опрошенных лиц заявили, что не имеют ни желания, ни необходимости менять место проживания.
Учитывая реальное состояние дел в жилищной сфере, такой позитивный настрой украинцев можно считать отчасти культурно обусловленным или отчасти неискренним. Также это может быть следствием того, что большинство не имеет возможности изменить свои жилищные условия, а, следовательно, предпочитает приспосабливаться к тому, что имеет.
Причины этого банальны. По данным CEDOS, среди тех, кто хочет сменить место жительства, 89% признают, что не имеют на это средств. В случае потери имеющегося жилья примерно треть украинцев будет надеяться на помощь друзей и родственников, а почти половина вообще не будет знать, что делать.
Сегодня противоречие между жилыми потребностями и скромными возможностями побуждает украинцев к плохим компромиссным решениям. Среди таких решений покупка дешевого, но слишком маленького или просто некачественного жилья. К ним относится не только изношенный фонд, что активно обращается на вторичном рынке, но и «бюджетные» новостройки, возведенные ненадежными девелоперами с нарушениями законодательства и тому подобное.
Решение одних проблем, таким образом, порождает другие. Поэтому очевидно, что без государственного внимания к жилищному вопросу не обойтись. Прежде всего, в стране должна, наконец-то начаться масштабная реновация изношенных домов. Закон о реконструкции устаревшего жилья в Украине разработан в 2006 году, но из-за неопределенности многих механизмов фактически никогда не действовал.
Весной 2019 года Минрегионстрой презентовал законопроект, призванный, наконец-то, запустить процесс реновации. После смены власти идея не реализовалась, и в декабре 2019 года документ выставили на общественное обсуждение. Впрочем, о практических результатах говорить пока рано: как показывает опыт, законотворческая инициатива может замереть на любой стадии. Но если реновацию все-таки удастся запустить, то это поможет только отсрочить кризис на несколько лет.
Еще одним способом смягчения жилищной проблемы может стать легализация рынка аренды жилья. Сегодня аренда также относится к плохим компромиссам, поскольку эта сфера практически полностью находится в тени. О реальных объемах этого рынка можно только догадываться, они не видимы ни социологам, ни налоговой. Тенизация делает его более динамичным и одновременно более рискованным, поскольку и владелец жилья, и арендатор в большинстве случаев не защищен юридическими соглашениями.
Последний раз легализацию рынка арендного жилья в Минрегионстрое обсуждали в августе 2019 года, буквально в последние дни перед «перезагрузкой» Кабмина. С тех пор ни в правительстве Алексея Гончарука, ни в государственных ведомствах об этом не упоминали. Но это только вопрос времени, навести порядок в этой сфере, обещает каждая украинская власть, правда, без всяких практических последствий.
Как вариант – государство само могло бы стать игроком на рынке аренды. В 2015 году соответствующий законопроект представил Минрегионстрой, однако все закончилось ничем.
Впрочем, аренда – это все же временное решение. Кроме наследования большинство украинцев может приобрести жилье в собственность двумя способами: воспользоваться одной из государственных программ или приобрести. Что касается государственных программ, то они чрезвычайно разнообразны. Сегодня в Украине действуют следующие программы. Это программы для молодежи, военных, полицейских, железнодорожников, лиц с инвалидностью, переселенцев, сирот, чиновников, судей, педагогических работников и тому подобное.
Но даже в совокупности они не способны решить жилищную проблему в национальном масштабе. К примеру, руководство Госмолодьжилье с гордостью сообщает, что за последние 25 лет фонд наделил домами 39 тыс. украинских семей, то есть около 0,25% от их общего количества.
Конечно, расширение спектра жилищных программ горячо приветствовалось бы в обществе, поскольку 70% украинцев считают, что каждый имеет право получить в собственность жилье от государства (CEDOS, 2019 г.). Не следует объяснять, что такие популистские мечты и нереалистичны, и вредные.
Очевидно, единственный способ решить жилищную проблему – повысить покупательную способность украинцев. На практике это касается и размера ипотечных ставок. Сегодня ипотека – это еще один плохой компромисс, поскольку годовые ставки обычно приближаются (а иногда даже превышают) до 20%. Неудивительно, что приставать на такое предложение люди не спешат.
Тем временем в Болгарии ипотечная ставка в среднем составляет примерно 5%, в Литве и Словакии – около 2%, в Польше – около 4% и тому подобное. По словам Гончарука, в планах правительства добиться снижения ставок до 12-13% благодаря сотрудничеству с НБУ.
Но удастся ли достичь заявленной цели (как и остальных целей), вопрос открытый. А до тех пор миллионы украинцев будут жить в тесноте своих старых домов, привыкая довольствоваться тем, что имеют.
Автор: Максим Вихров
Источник: Тиждень
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.