Как кризис отразился на торговой и коммерческой недвижимости, и каким будет будущее офисных работников.
Всемирная пандемия и локдаун «загнали» людей по домам. Большинство офисных работников перешли на удаленную работу, а торговые центры закрылись. На фоне отсутствия успехов в борьбе с COVID-19 работодатели начали пристраиваться к новой реальности, пересматривая требования к рабочим местам работников. Это существенно изменило рынок аренды офисных помещений.
Цены на аренду коммерческой недвижимости снизились, и будут снижаться дальше, предупреждают эксперты. Как кризис отразился на торговой и коммерческой недвижимости, и каким будет будущее офисных работников?
Офисы: коронавирус развернул тренд
До введения карантина, в марте 2020 года, столичный рынок офисной недвижимости с точки зрения инвестиций рассматривался как перспективный. Спрос на нем превышал предложение, рассказали в консалтинговой компании Colliers.
«До пандемии, учитывая низкую вакантность, повышенный спрос на качественные объекты офисной недвижимости и низкие темпы роста нового предложения в предыдущие годы, ожидался рост арендных ставок», – сообщили в компании.
Однако вызванный пандемией кризис перевернул ситуацию на рынке. Компании, ощутившие снижение денежного потока, сократили наемные площади офисных помещений или переехали в бизнес-центры с более низкими арендными ставками.
Как следствие, за первое полугодие 2020 года вакантность офисной недвижимости Киева выросла на 3 процентные пункта – с 9% до 12%, свидетельствуют данные консалтинговой компании NAI. К концу 2020 года этот показатель может вырасти до 18%.
Colliers приводит похожую статистику: вакантность в столичных бизнес-центрах самого высокого А-класса выросла с 4,5% в начале 2020 года до 7,1% в конце июня. Вакантность офисов В-класса выросла с 7,9% до 10,5%.
По данным компании Cushman & Wakefield, первичная вакантность в сегменте офисной недвижимости в конце второго квартала 2020 года увеличилась до 9% по сравнению с 6,7% в марте. Этому способствовали снижение спроса и ввод в апреле-июне в эксплуатацию семи бизнес-центров с общей площадью 69 тыс. кв. м.
«Рынок замер, новые сделки были заморожены, однако арендаторы продолжили удерживать офисы, кое-где договорившись о краткосрочных скидках на 30-50%», — говорит руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine Марина Гуревич.
Руководитель департамента стратегического консалтинга компании «Украинская торговая гильдия» UTG Константин Олейник обращает внимание на две особенности, что маленькие компании стали переезжать в отдаленные от центра районы города, а большие – переводить сотрудников из арендованных помещений в собственную недвижимость.
По подсчетам UTG, средняя вакантность в бизнес-центрах Киева в начале июня достигла 12,8%.
Адаптивный карантин – адаптивная аренда
С июня офисы начали возвращаться к рабочему ритму. Однако, согласно опросу NAI Ukraine, у 73% офисных компаний около половины персонала продолжают полностью или частично работать удаленно.
В сентябре спрос на аренду коммерческих помещений активизировался, отмечает генеральный директор агентства по недвижимости Park Lane Виктория Барабаш. «Больше всего было сделок, связанных с переездом. Компании выезжали из помещений и искали новые, более интересные в плане стоимости и площади. В освободившиеся помещения почти сразу въезжали другие арендаторы», — рассказывает она.
По мнению экспертов консалтинговой компании CBRE, новые соглашения по аренде преимущественно были обусловлены потребностью компаний обновить офисы, хотя иногда компании сокращали арендованные площади из-за пандемии.
По словам управляющего директора компании «Colliers International Украина» Александра Носаченко, многие компании откладывают переезд, оптимизируя расходы и находясь в ожидании углубления экономического кризиса.
«Компании, арендовавшие помещения «про запас» с перспективой расширения бизнеса, отказываются от них. Особенно в тех случаях, где еще нет инвестиций в ремонт или же договор аренды заканчивается», – говорит он.
Сейчас пользуются спросом офисы с ремонтом и гибкими условиями, позволяющими регулировать срок аренды и площадь помещений, отмечают эксперты NAI. Арендаторы более взвешенно подходят к выбору офиса, в приоритете бюджетные решения с хорошим качеством и удачным расположением.
Цены летят вниз и не останавливаются
За первое полугодие диапазон арендных ставок в классе В снизился с 15-23 долл. за кв. м в месяц в 2019 году до 12-20 долл. В классе А верхний показатель не изменился — 30 долл. за кв. м, а нижний упал с 23 долл. до 20 долл., сообщает Colliers.
По словам Марины Гуревич из NAI Ukraine, средние рыночные ставки по новым договорам аренды снизились на 15-20%. Ставки проседают преимущественно по условиям новых договоров, хотя и по текущим соглашениям можно получать скидки. Новых договоров заключается немного – лишь половина от объема 2019 года.
По данным UTG, в июне аренда 1 кв. м в месяц в классе А составила 25,6 долл. (-13% относительно декабря 2019 года), в классе В – 17,2 долл. (-9%), С – 10,7 долл. (-10%).
Барабаш рассказала, что наиболее популярными коммерческими помещениями в сентябре стали офисы площадью от 80-400 кв. м по цене 10-25 долл. за кв. м. Эксперты прогнозируют, что цены на аренду офисов продолжат снижаться.
«По меньшей мере, в течение следующих двух кварталов рынок офисной недвижимости в Киеве будет в фазе арендатора, предложение будет превышать спрос. Для компаний это хорошая возможность найти офис в качественном бизнес-центре с оптимальной локацией по более лояльным условиям по сравнению с 2019 годом», – говорит Носаченко.
Многие компании в карантинных условиях арендуют коворкинги. Они не требуют вложений в ремонты и содержание офиса – интернет, кофе-брейки, переговорные комнаты для проведения встреч входят в стоимость аренды рабочих мест. К тому же, в коворкингах гибкие условия по срокам договоров.
Тренды и прогнозы
Режим самоизоляции заставил многие компании перевести своих сотрудников на удаленный формат работы. Часть компаний вернулась в офисы после запуска общественного транспорта в мае, однако значительная часть бизнесов будет работать удаленно, по крайней мере, до конца 2020 года.
Опыт удаленного формата в среднесрочной перспективе может повлиять на организацию рабочего процесса и подходы к формированию офисного пространства. Совладелец и партнер компании InCo home Роман Белик считает, что пандемия станет толчком к изменениям в инфраструктуре городов и отношении к офисной работе.
Например, в Великобритании более 40% работников работают дистанционно и не собираются возвращаться к старой схеме работы. При этом пригород Лондона оживает – офисная недвижимость пользуется там устойчивым спросом.
«В ЕС показатель удаленной работы в среднем составляет 25%. Данных по Украине нет, но, думаю, мы близки к этой цифре. Все это обязательно изменит профиль рынка недвижимости в будущем», – добавил Белик.
По результатам глобального опроса Colliers International, восемь из десяти человек хотели бы работать удаленно хотя бы день в неделю и после карантина. Однако это не станет причиной массового отказа от офисов.
«Опыт пандемии ускорит трансформацию офисов, превратив их в локации, которые повышают уровень сотрудничества и инноваций. Многие успешные идеи возникают неожиданно, благодаря незапланированному взаимодействию разных людей. Такого непредсказуемого сочетания и интенсивной кооперации трудно достичь с помощью Zoom или Skype», – говорит Носаченко.
До конца 2020 года в Киеве будет введено в эксплуатацию 15 бизнес-центров, суммарная арендная площадь которых превысит 169 тыс. кв. м. Большая часть из них выйдет на рынок в течение полгода с низким уровнем вакантности.
По данным NAI Ukraine, на 2020-2023 годы в столице заявлено открытие около 400 тыс. кв. м новых офисов, что составляет около 20% нынешнего рынка. Это приведет к снижению арендных ставок.
Пандемия может стать движущим фактором в развитии традиционных офисов и планировании рабочих мест. Появится гибридная модель рабочего пространства: сочетание частичной работы в головном офисе, коворкинга и домашнего офиса.
«Мы увидим реконцепции форматов для адаптации к современным условиям. Среди них — концепция коофиса, где есть вся традиционная инфраструктура офисного центра. Каждому арендатору доступна вся инфраструктура коворкинга – места общего пользования с лаунжем, современным дизайном помещений, комнатами ожидания, ивент-пространствами, переговорными, готовыми офисами», – считает Гуревич.
Торговая недвижимость прочно стоит на ногах
Рынок аренды торговых площадей почти не изменился. Предпринимателей, которые снимают такие помещения, поддержал спрос на товары ежедневного пользования.
«В процессе распространения пандемии люди стали больше экономить, что привело к снижению покупательной способности и, соответственно, товарооборота у ритейлеров. Однако после отмены карантина в ряде сегментов наблюдался значительный рост продаж благодаря отложенному спросу», – сообщил ведущий эксперт «Colliers International Украина» Игорь Заболоцкий.
Карантин не повлиял ни на наполняемость, ни на стоимость аренды торговых площадей. Продуктовый ритейл не останавливал работу, а клиенты не обращались за отсрочкой или пересмотром стоимости аренды», – говорит Белик.
По данным руководителя департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости компании «Cushman & Wakefield в Украине» Екатерины Весны, ритейлеры, специализирующиеся на продаже модных и спортивных товаров, электроники и бытовой техники, товаров для детей и продовольствия, в январе-июне показали рост на 3-10% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
Эксперты отмечают, что в результате решения правительства о закрытии ТРЦ больше всего пострадали региональные торговые центры с большой долей развлекательного функционала, кинотеатров и заведений питания.
Опрос ритейлеров показал, что в начале мая 2020 года лишь 11% предприятий продолжали платить арендную ставку в полном объеме. В основном это касалось сегментов, работавших без ограничений.
С началом адаптивного карантина возобновили работу почти все арендаторы, а с недавних пор функционирует и развлекательный сегмент. «Массового закрытия, которое может повлиять на изменение показателя вакантности, нет», – говорят в Colliers.
«За восемь месяцев 2020 года оборот торговых центров в Украине по сравнению с 2019 годом вырос на 6% и на 7% – в Киеве, тогда как большинство других стран только пытаются выйти на уровень прошлого года», – заявила Гуревич.
«Хуже всего чувствуют себя киносети. Поскольку такие арендаторы являются якорными и формируют основные потоки потребителей, то снижение их посещаемости негативно влияет на товарооборот соседних арендаторов», – сообщили в Colliers.
По данным международных ритейлеров, которые работают на украинском рынке, на момент снятия строгих ограничений уровень продаж в Украине был выше, чем в большинстве других европейских стран. «Это вселяет оптимизм», – говорят в Colliers.
Насыщенность торговыми помещениями вырастет на 50%
Средняя вакантность на рынке коммерческих помещений с начала 2020 года выросла на 3,9% до 12,4% в конце июня. Специалисты считают, что большой объем нового предложения и дальнейшая выжидательная стратегия арендаторов в течение следующих 12 месяцев приведут к дальнейшему росту вакантности.
Средневзвешенная декларируемая арендная ставка коммерческой недвижимости в Киеве в июне составила 28 долл. за кв. м в месяц для объектов класса А и 18 долл. за кв. м – для объектов класса В, утверждают в CBRE.
По данным Colliers, самые высокие арендные ставки в торговых центрах Киева остались на уровне 2019 года: 80 долл. за кв. м в месяц. Арендные ставки на главных торговых улицах столицы составляли в среднем 83 долл. Глобально утверждать о том, на каком уровне остановится рынок, будет возможно через два полноценных квартала работы разных сезонов.
Общее предложение торговых помещений в Киеве в течение полугодия увеличилось на 5,4% и составило 1,58 млн. кв. м. Согласно заявлениям девелоперов, до конца 2020 года ввода в эксплуатацию новых ТРЦ не ожидается.
Сейчас строятся 12 ТРЦ общей площадью более 800 тыс. кв. м. Их открытие запланировано на 2021-2023 годы, однако заявленные сроки могут измениться.
«Насыщенность торговыми помещениями в столице в 2020 году составляет около 535 кв. м на тыс. жителей. По сравнению с другими европейскими городами, показатель невысокий, но с учетом объема строящихся объектов, через несколько лет этот показатель может увеличиться примерно на 50%», – сообщили в Colliers.
ТРЦ не исчезнут
По мнению Заболоцкого, осень будет самым сложным периодом для рынка из-за активной ротации арендаторов в ТРЦ. В краткосрочной перспективе это может повлиять на рост вакантности. Однако при отсутствии значительных потрясений весной 2021 года показатели постепенно улучшатся, считает эксперт.
По словам Константина Олейника из UTG, главным вызовом для рынка остается снижение потребительских настроений. «Потеря работы и сокращение доходов населения вынуждают потребителей занимать выжидательную позицию, отказываться от покупки товаров без необходимости», – говорит он.
Между тем Гуревич считает, что у ритейла в Украине очень хорошие перспективы. «На фоне угасания уличных продаж и неразвитого онлайн-рынка торговые центры являются флагманами развития и краеугольным камнем отрасли. Мы прогнозируем увеличение товарооборота, экспансию операторов, постепенное восстановление ставок, введение нового предложения с некоторым ростом вакантности», – заявила она.
InCo home видит хорошую перспективу в секторе продуктовых магазинов и наращивает портфель инвестиций. «За последний год наблюдаем 40-процентный рост в открытии точек продовольственных сетей в Украине. Продовольственная розница и продуктовый ритейл точно будут расти», – заявили в компании.
Автор: Александр Колесниченко
Источник: ЭП
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.