04.05.2020 – Рынок земли, как украинцам выжить в новой реальности? Как изменятся земельные правила на внутреннем рынке после принятия закона об обороте земли №2178-10, о национальной инфраструктуре геопространственных данных, новой роли Госгеокадастра в этих условиях, какой будет цена земли и ставка аренды с/х земель, что будут делать с государственными землями?
К слову, ведущий кредитный потребительский кооператив «Дело» (см. сайт kpk-delo.ru) предлагает на выгодных условиях займы физическим и юридическим лицам под залог недвижимого имущества, ценных бумаг и доли в уставном капитале общества. Кроме того, в указанном потребительском кооперативе можно разместить свои сбережения с доходностью до 9,9% годовых (в том числе с ежемесячной капитализацией процентов) вкупе с оформлением страхования финансовой ответственности.
Об этом и многом другом AgroPolit.com поговорил с председателем Госгеокадастра Денисом Башлыком.
Расскажите, пожалуйста, какие последствия для аграрного сектора и рядовых украинцев будет иметь принятый Верховной Радой во втором чтении закон №2370 «О геопространственных данных»?
Для начала я хотел бы объяснить, что стоит за таким сложным названием, как «Национальная инфраструктура геопространственных данных Украины» (НИГД). Сегодня в Украине существует множество геопорталов, которые создаются либо органами местного самоуправления, либо на центральном уровне; множество кадастров, которые между собой не согласовываются.
Есть градостроительные кадастры, есть земельные. Например, если попробовать объединить эти кадастры, то они в ряде случаев не будут совпадать пространственно. Это не значит, что кто-то делает что-то неправильно. Просто раньше не было единой системы и единых стандартов и подходов к обработке геопространственных данных. Вопрос создания единой инфраструктуры по обработке геопространственных данных, насколько я помню, длится более 12 лет.
Сначала было недоразумение по поводу – что это такое и зачем оно нужно? Потом был этап, когда каждый получатель данных хотел скрыть их от других, владеть этой информацией единолично и никому не показывать. Мы его успешно преодолели. Потом был этап поиска политической свободы, и сегодня уже есть готовый закон, который ожидает подписи президента.
Так что же этот закон даст? Будет создана единая система, которая будет объединять вообще все геопространственные данные как государственного, так и частного секторов. Геопорталы местных и центральных органов будут объединены на одной платформе.
Наша принципиальная позиция – это должно быть бесплатно для всех. Геопортал должен быть открыт для инвесторов, аграриев и тех, кто имеет желание получить эту информацию. Доступ будет для всех на единой основе. Мы ни в коем случае не хотим, чтобы эти данные были кем-то монополизированы. В свою очередь, мы предоставляем единое окно для доступа ко всем реестрам. Это своеобразная информация об информации, как бы сложно это ни звучало.
Закон предусматривает 17 базовых наборов данных, с которыми мы уже сейчас начали работать. Стоит заметить, что достаточно долго велись дискуссии о необходимости этого портала, о его бесплатном использовании.
Я повторяю, что наша принципиальная позиция – государство не должно зарабатывать на информации, за которую уже оплатили налогоплательщики. «Национальная инфраструктура геопространственных данных Украины» должна быть инструментом, что даст толчок для развития экономики, а не инструментом для сбора налогов в государственный и местные бюджет.
После того как закон вступит в силу, будет подписан президентом, что конкретно сможет сделать или получить, например, владелец пая или представитель общины?
В законе есть интересный момент, который вступает в силу с 2021 года, а до этого ему предшествует большая инвентаризационная работа (что нужно сделать, что нужно переделать, а что привести к единому основанию). Например, вы – инвестор, который решил вложить средства в землю. Для того чтобы оценить привлекательность этого земельного участка, вам нужно обратиться в ряд учреждений и собрать разрозненную информацию об этом участке.
Например, какие там ограничения есть, какие градостроительные условия, подземные водные коммуникации и собрать другую важную информацию. С 2021 года – это будет информация об объекте, собранная на одном ресурсе.
Я не хочу говорить, что это будет исключительно о земельных участках, но земельный участок – это базовый объект.
Это будет многослойная система, где будут собраны все возможные данные по отдельным объектам. Это может быть как инструментом эффективного управления, так и инструментом планирования и инвестирования. В каждой стране Европы существуют аналогичные инструменты.
Главный плюс системы «Национальная инфраструктура геопространственных данных Украины» – информация должна быть постоянно актуальной и постоянно обновляться. Например, если это земельный участок, который имеется в Госгеокадастре, и есть какие-то градостроительные условия или другие нюансы, которые накладывает ОТГ, они сразу будут появляться в списке на единой основе, то есть ресурс станет дополнительным инструментом прозрачности.
Сколько в год требуется средств для обслуживания такой системы?
Эта система не является дорогой, ведь сегодня уже существует множество геопорталов, которые поддерживаются из местных и государственных бюджетов. Единственный вопрос, что нужно все это привести к единой основе.
Когда мы только начинали работу, мы осознавали, что есть система Государственного земельного кадастра, есть определенные серверные мощности. Поэтому дополнительных ресурсов не нужно для возведения в единый механизм всего этого. Конечно, мы бы хотели расширить серверную часть, но сегодняшнее состояние госбюджета не позволяет нам этого. Но мы вполне можем содержать систему в рамках существующего бюджета.
Какая роль в этой системе отводится Госгеокадастру?
Согласно закону о геопространственных данных, Госгеокадастр является держателем Национального геопортала. Это означает, что мы не ведем все геопорталы, которые ведут органы местного самоуправления, и не забираем полномочия. Мы лишь содержим единую точку доступа, через которую все желающие смогут получить централизованную информацию.
Также мы разрабатываем стандарты, чтобы это все происходило на единой основе. Например, если у кого-то нет своего геопортала, то мы предоставляем возможность для его создания. На нас также лежит ответственность за мониторинг функциональности и развитие «Национальной инфраструктуры геопространственных данных Украины».
Мы предоставляем рекомендации по законодательному регулированию изменений в порядке ведения геопространственных данных. Фактически, мы – держатели и администраторы единой точки доступа ко всем порталам геопространственных данных на территории Украины.
Какие меры безопасности предусмотрены для защиты и сохранения информации?
Очень большой плюс заключается в том, что система хранения данных является децентрализованной. Например, Госгеокадастр имеет собственный сертификат комплексной системы защиты информации (КСЗИ). Все остальные кадастры также имеют собственные системы защиты. Мы не расширяем перечень информации и не даем больше информации в открытый доступ, чем дают другие ресурсы.
Ранее неоднократно говорили о необходимости создания и запуска в Украине земельного блокчейна (англ. Blockchain, Block chain от block — блок, chain — цепь), который бы защитил владельцев и арендаторов от разного рода мошеннических действий. Будет ли создано в Украине что-то подобное?
На самом деле, земельный блокчейн уже прописан в законопроекте №2194. Он четко прописан и это является большим плюсом в попытке защитить землевладельцев. Хотя это не связано с «Национальной инфраструктурой геопространственных данных Украины», моя принципиальная позиция как главы Госгеокадастра — блокчейн должен быть.
Но сегодня – это вряд ли потянет государственный бюджет. Блокчейн – это очень недешевая система. Если блокчейн создавать в закрытом контуре – это одно, но если создавать открытый блокчейн с внешними аудиторами – это совсем другое дело.
Еще два года назад рассматривался такой вариант, но бюджет был настолько неподъемным, что лишь был создан пилотный проект в закрытом контуре и дальше он не пошел чисто из-за недостатка бюджетных средств.
С какого момента система «Национальная инфраструктура геопространственных данных Украины» заработает – с 1 января или с 1 июля 2021 года?
Мы начали работать над проектом еще до того, как был принят закон. Мы уже разрабатываем пилотный портал, пилотный проект. Буквально 2 месяца назад мы внесли изменения в постановление и ввели понятие «пилотный проект НИГД» и я надеюсь, что до конца этого года мы его запустим и покажем, как он работает.
Мы соберем отзывы пользователей, чтобы на практике уже 1 январе 2021 года, когда должна полноценно заработать «Национальная инфраструктура геопространственных данных Украины», запустить готовый и удобный сервис.
По состоянию на сегодня, на сколько процентов система готова к запуску?
Пилотная система для единого портала геопространственных данных уже готова на 90%. Там будет ограниченное количество данных, ведь закон предусматривает 17 базовых и 34 тематических наборов. В пилоте будет до 10 наборов, хотя модель взаимодействия и сам принцип работы такого варианта позволит полностью отработать. Относительно полноценного запуска, здесь довольно сложно что-то говорить, ведь нужно понимать, что следует считать полноценным запуском.
Например, для меня полноценный запуск – это, в идеале, когда каждая ОТГ имеет свой геопортал, который подключен к объединенной системе национальной инфраструктуры. Но мы понимаем, что из всех созданных систем ОТГ только процентов тридцать имеют свои геопорталы.
Мы предоставим возможность и инструментарий всем остальным ОТГ, но это такая система, которая должна постоянно развиваться за счет тех, кто создает эти данные. Мы будем проводить разъяснительную работу, будем объяснять, насколько это полезно, что это даст, но мы не сможем создать порталы собственными силами. Поэтому модель, скелет будет готов к 1 января 2021 года, а пилотная версия тестируется уже сегодня.
Стоит помнить, что эффективное управление земельными ресурсами невозможно без такого инструментария, но закон не обязывает общины создавать собственный геопортал, хотя это бы укладывалось в идеальную картину мира, когда каждая ОТГ что-то ведет, а мы могли бы эту информацию свести в одно место.
13 постановлений об отмене законопроекта №2178-10 были провалены в парламенте. Документ передан на подпись президенту. Как вы считаете, каким будет рынок земли, ввиду принятой модели в законопроекте?
Сложно сейчас оценить, каким будет рынок земли. Главное, что он будет. Всегда нужно оценивать, что это нам даст, каким будет эффект для экономики и рядовых граждан. Если эффект для экономики сегодня от рынка земли – ноль, то в будущем это будет «плюс» от любой введенной модели. В любом случае, мы будем поддерживать земельную реформу, и способствовать эффективной реализации земельного рынка.
На самом деле, сегодня Государственный кадастр эффективно обслуживает рынок аренды земли, хотя и есть несколько моментов, которые нужно доработать. Например, когда речь заходит об инвентаризации. Мы сейчас над этим работаем.
До запуска рынка земли мы инвентаризируем всю государственную землю сельхозназначения. Также мы работаем с моментами, когда сегодня частная земля не внесена в кадастр. Решаем, как с этим быть. Можем создать информационный слой, где мы увидим какие-то проекты формирования территорий, где есть паи людей, которые до конца еще не оформлены. Сегодня мы над этим работаем.
Как вы оцениваете экономические последствия для страны через запуск рынка земли?
На самом деле, довольно сложно оценить эффект, ведь я не эксперт в этом вопросе. Однако я думаю, что это пойдет только на пользу экономике Украины.
О цене земли и объемах продаж
Как вы оцениваете объем земель, который может оказаться на рынке сразу после его открытия?
Я видел результаты социальных исследований, они прогнозируют, что в первый год после открытия около 7 % респондентов готовы продать собственную землю. Преимущественно это люди, которые не работают на земле и не пользуются ею, например, сдавая в аренду. Люди не спешат продавать землю.
Я правильно поняла, что по вашим оценкам, на рынок выйдет не более 10% владельцев земельных участков?
Да. И продавать землю готовы, в первую очередь, владельцы паев, которые живут в городах и кто не заинтересован в обработке земли. Довольно часто такие владельцы даже не видели этого пая в собственных глазах.
Можно ли утверждать, что в условиях права перекупать землю в течение 2 лет, которое имеют исключительно граждане Украины, вырастут цены на землю, например, выше $1 тыс. за 1 га?
Цена расти будет. Сегодня рынок земли в личном крестьянском хозяйстве уже отреагировал. Мы видим, как колеблются цены. И я думаю, что это очень хорошо, когда установлен предохранитель в нормах денежной оценки, который не позволит манипулировать ценой на землю. Я думаю, что цена на землю будет составлять около $1,5–3 тыс. за 1 га, и она не будет падать, даже, несмотря на то, что доступ к земле будет ограниченным.
Сегодня нет смысла отвязываться от НДО, ведь ей нет альтернативы. Даже, если взять среднюю нормативно денежную оценку по Украине – это 27200-22500 тыс. грн. – она соответствует той минимальной цене, которая на сегодня торгуется на рынке за 1 га.
Считаете ли вы целесообразным «отвязать» нормативно денежную оценку (НДО) от минималки и взять за основу для продажи земли рыночные показатели?
НДО не определяет стоимость земельного участка. НДО – это капитализированный рентный доход, то есть потенциальная оценка дохода с 1 га. Сегодня, к сожалению, лучшего инструмента для оценки земли в Украине не существует. Давайте рассмотрим мировую практику и украинские реалии. В мировой практике существует понятие, как массовая оценка. Такой подход оценивает не только земельный участок, но и недвижимость и все, что на ней находится.
На сегодня, мы уже запустили такую законодательную инициативу, но, тем не менее, НДО рассчитывается по формуле капитализированного рентного дохода и несколько лет она индексировалась. Сегодня нет смысла отвязываться от НДО, ведь ей нет альтернативы.
Даже, если взять среднюю нормативно денежную оценку по Украине – это 27200-22500 тыс. грн. – она соответствует той минимальной цене, которая на сегодня торгуется на рынке за 1 га. Где-то больше, где-то меньше в зависимости от того это сенокос, или многолетние насаждения. Но, повторю, этот инструмент примерно совпадает с рыночными показателями.
Сколько государственных земель с первого января текущего года было передано общинам и сколько земель остается в государственной собственности?
Сейчас под рукой нет информации о количестве переданных земель, но по состоянию на первое январе 2020г., было инвентаризировано в 2019 году 1 млн. га. Согласно законопроекту №2194, распоряжение всеми землями с/х назначения за пределами населенных пунктов будет передано общинам.
Мы должны завершить всю инвентаризацию. Сегодня в кадастр внесено 6,9 млн. га государственных земель с/х назначения. По нашим подсчетам нам остается инвентаризировать, примерно, до 300 тыс. га. Мы планируем, это сделать до 1 августа 2020 года. Уже сегодня работы ведутся во всех областях Украины, хотя из-за карантина и существует определенная задержка.
Что же происходит сегодня в Украине с земельной децентрализацией, земля передается общинам или нет?
Земля ожидает принятия закона №2194, когда она полностью передастся общинам, потому что при передаче с помощью постановления, как это было раньше, там возникали вопросы, не регистрировались права собственности в определенных моментах и прочее. Поэтому наша принципиальная позиция – земельная децентрализация должна произойти, но на уровне закона. Поэтому, пока земля не передается, ожидаем принятия закона.
Кабмин тестировал две электронные системы продажи прав аренды государственных земель на базе ProZorro и СЭТАМ. Как будет осуществляться продажа прав аренды земель в условиях открытого рынка?
Один из комплексных законопроектов земельной реформы – это законопроект №2195 – предусматривает порядок сдачи в аренду государственных и коммунальных земель. Это будет происходить исключительно через электронные аукционы. Там четко прописаны все критерии: участники, исполнители, условия и прочее. Я сейчас не могу спрогнозировать, кто именно будет заниматься электронными торгами, ведь все знают, сколько у нас может быть правок к законопроектам.
Главное, что мы сможем видеть прозрачную процедуру, информацию о победителе и о том, кто с ним соревновался – все согласно законным процедурам, которые были протестированы еще до этого.
Прокомментируйте, пожалуйста, заявление так называемого представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Александра Спиридонова, который заявил, что 9,75 тыс. земельных участков, принадлежащих украинцам, подпадают под действие указов о земле иностранцев?
Мне очень сложно это комментировать, ведь это не подпадает под любую логику – это частная собственность людей, которые в течение многих лет владели землей. Сколько земли должно остаться в собственности государства, после того, как будет передана какая-то доля общинам?
Как доказала практика, наиболее эффективным путем использования государственных земель – является сдача ее в аренду. Мы уже сегодня видим, что по результатам аукциона земля более выгодно сдается в аренду, чем по результатам договоренности между частным землевладельцем и землепользователем. Поэтому план использования таких земель – он всегда на поверхности. Мы видим это по результатам аукционов. А как там будет решено общинами…
Децентрализация предусматривает отсутствие вертикального управления из условного центра. Каждая община, на мой взгляд, гораздо лучше знает, земельный участок лучше ли сдать в аренду, и отдать под строительство школы, а какую часть земли отдать на бесплатную приватизацию.
НИГД должно стать одним из инструментов для повышения эффективности ОТГ, которые будут использовать местные порталы, оценивая, например, плотность населения с количеством школ или другие показатели.
Как изменится размер арендной платы за использование государственных земель в течение 2020 года и ближайших 2 лет, несмотря на принятый закон 2178-10?
Моя оценка – спрос на землю как рос, так и будет расти, ведь, как нам демонстрирует опыт предыдущих лет, каждый год аренда государственных земель возрастает, как минимум на 15 %. Станет ли рынок земли толчком для очередного роста? Я думаю – да.
Но здесь стоит учитывать вопросы мирового экономического кризиса, который сегодня существует, ведь это влияет на количество и возможности инвесторов. Как бы там ни было, мой прогноз – цена аренды государственных земель будет расти на 10-15 % ежегодно. И 2020-2021 годы – не исключение. В денежном эквиваленте – это 4-5 тыс. грн. за один га.
Существует три законопроекта о введении налогового минимума на один га: №3131 (авторы – Николай Сольский, Олег Тарасов, Марьян Заблоцкий, Павел Халимон и другие депутаты), 3131-1 (авторы – Олег Тарасов, Иван Чайковский, Дмитрий Соломчук) и 3131-2 (автор – Данил Гетманцев). Какой эффект ожидается от их внедрения?
Это одна из важнейших законодательных инициатив пакета законов о земле. Ведь сегодня, к сожалению, многие уверены, что работать на земле в тени – гораздо выгоднее, чем платить все налоги. Один из примеров, когда речь заходит о штрафе за самовольный захват земельного участка. Он составляет 1700 грн. за один га. Это намного меньше стоимости аренды.
Если проехать по Украине, вы вряд ли сможете увидеть незасеянной землю с/х назначения. Но, если сравнить количество налоговых поступлений с теми объемами, которые используются на самом деле – это небо и земля.
Сейчас сложно спрогнозировать эффект от введения налогового минимума, ведь информация от налоговой не всегда открыта, чтобы увидеть общую картину. Но введение этой нормы требуют аграрии, и власть понимает, что это наиболее адекватный путь решения данного вопроса.
Лидеры в теневой обработке земли
Какие регионы Украины являются лидерами по теневому возделыванию земли?
Мы каждую неделю собираем информацию, в том числе от нашей инспекции, выясняем, где больше всего выявлено нарушений. По состоянию на 9 апреля, больше всего нарушений – в Хмельницкой, Винницкой и Волынской области. За ними следуют Николаевская и Херсонская области. «Яркого» лидера здесь нет, но первая тройка регулярно фигурирует среди нарушителей.
Есть ли у Госгеокадастра фактическое понимание того, сколько земель в Украине обрабатывается в тени?
Осенью был презентован геопортал, который показал, где и что обрабатывается. Если сравнить с кадастровыми данными, да, действительно – это 2 млн. га, но, если земля не внесена в кадастр, это не означает, что она не оформлена или захваченная. Там может просто лежать старый акт, техническая документация, не разработанная и не внесенная в кадастр. Поэтому очень сложно сразу сказать, сколько земли обрабатывается в тени без проверки данных.
Сколько сегодня в Украине невостребованных паев и правда ли, что за два года они перейдут в собственность общины или государства, если их владельцы не оформят документально?
В принципе – да. Я сейчас не вспомню, это года два или три, там есть определенный дедлайн. Наиболее актуальная информация появится через месяц, но я считаю, что это вопрос должен быть обязательно решен, чтобы люди имели возможность оформить землю. Сейчас наиболее полная информация находится на местах и нам нужно ее проработать.
Стоит ли ожидать изменения структуры возделывания сельхозземель в связи с принятыми законопроектами; подыгрывать фермерам и откусывать долю в запасах?
Я считаю, что – да. Например, я всегда задавался вопросом, что мне мешает заниматься фермерством? Конечно, это вопрос аренды земли. Я понимаю, что, имея определенное количество денег, я должен их вложить, но у меня отсутствует уверенность в том, что завтра будет с этой землей. Особенно чувствительным этот вопрос встает для тех, кто занимается выращиванием нишевых культур, многолетних насаждений и других культур.
В этом вопросе главным фактором является то, что земля сможет использоваться в качестве залога в банках. Существующая льготная программа даст мощный толчок для развития мелких фермеров, семейных хозяйств, которые будут потихоньку перебирать на себя часть рынка. Холдинги хотят преимущественно работать на внешние рынки, а мелкие фермеры должны обеспечивать внутренний рынок и им нужно помочь. Так работают во всем мире, и я думаю, что Украина не будет исключением.
А вы можете прояснить ситуацию вокруг бесплатной приватизации земель? Речь идет о 2 га, которые якобы могут отменить всем, кроме участников АТО?
На самом деле, эти слухи существуют давно, и пока что нет конкретного ответа на этот вопрос, ведь ответ зависит исключительно от политики, выбранной высшим руководством страны. Что касается бойцов, по состоянию на сегодня, ветеранам АТО/ССО выделено, примерно, 140 тыс. га земли. Ветеранам земля выделяется. Этим вопросом занимается наше главное управление. Мы все понимаем, что ветераны обязательно должны быть обеспечены землей. В среднем выделяется по 2 га земли.
А как будет реализовываться выполнение нормы о буферной 50 км зоне на границах Украины?
Программа обеспечения Госгеокадастра позволяет создать буферную зону, на которую будет наложен запрет на продажу земли, и проблем с этим не будет. Это будет прописано, как определенное ограничение в реестре.
Нерешенным остается вопрос земель НААН. В парламенте есть два законопроекта, в том числе и представителей академии. Есть ли понимание, что будет дальше с этими землями?
Этот вопрос очень сложный и искать ответы нужно в парламенте. А вопрос эффективного использования этих земель еще сложнее. Мне сегодня достаточно сложно оценить ситуацию, ведь, во-первых, давайте будем откровенны – не все эти земли инвентаризованы. Специально или нет – это уже другой вопрос.
Нам нужно понять, сколько этих земель осталось, а потом уже принимать решение, что с ними делать. Ведь мы видим, что государство не всегда может быть эффективным землевладельцем или землепользователем.
Авторы: Наталья Белоусова, Виталий Хворостян
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.