Окончательных данных за прошлый год пока нет, однако эксперты говорят о достаточно стабильной ситуации, а Госстат осенью даже отчитывался о росте объемов жилищного строительства. Новое жилье активно строится на фоне того, что предложение уже давно превышает спрос. И как это влияет на цены?
Несколько лайфхаков в сфере ремонта своими руками
Как выбрать и купить современные межкомнатные двери: отдельные советы
Вкладывай сознательно: как выбрать «экономное» жилье на вторичном рынке недвижимости
На сайте недвижимости Domovita можно купить квартиру в Жлобине и других городах Беларуси
Предложение превышает спрос
Согласно данным консалтинговой компании CDS, в начале 2017 года имеющееся на рынке предложение жилой недвижимости превышало спрос (количество сделок) в 10 раз. И в течение года этот разрыв возрастал. Осенью Госстат сообщил, что за девять месяцев в Украине появилось почти на четверть больше квадратных метров недвижимости, чем за тот же период предыдущего года.
В то же время, количество сделок, по данным управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, сократилось по сравнению с 2016 годом на 10-15%. Разрыв между малым спросом и широким предложением только продолжал расти.
Куда шли цены
По данным портала 100realty, посвященным рынку недвижимости столицы, на вторичном рынке жилья в Киеве цены успели пережить в прошлом году и взлет (до 35,8 тыс. грн. за квадратный метр), и падения (до 32,1 тыс. грн. в августе). За последние месяцы стоимость квадратного метра снова немного выросла — до 33,3 тыс. грн. Значит, говорить о кардинальных изменениях нельзя.
В то же время, средняя цена на первичном рынке за последний год – почти неизменна, и держится на уровне 23,3 тыс. грн. за квадрат. Меньше, чем на вторичном рынке, поскольку в расчет здесь принимались и квартиры в недостроях, и так называемые смарт-квартиры.
Согласно данным портала domik.net по состоянию на декабрь 2017 года средняя стоимость трехкомнатной квартиры в новостройках столицы составляла $80 000. Далее в «рейтинге дороговизны» идут Одесса и Львов – $60 000 и $48 000 соответственно.
«Говорить о том, что цены падают, я бы не стал, – отметил в разговоре с «Главкомом» президент Союза специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин. Но продавцам, если мы говорим именно о квартирах, надо продавать недвижимость, поэтому они более покладистые. Хотя, действительно, у нас сейчас на жилье цены не безумные, не так как было по $100 тыс. за однокомнатную квартиру. И рынок, я бы сказал, продолжает находиться в стадии стагнации».
Понижение цен на квартиры, признает эксперт, за 2017 год состоялось на 10-15%. «Это не очень резкое понижение», – считает Несин.
Несколько иную оценку динамике цен на жилье дает SV Development. Компания говорит о 5-6% снижении цен по всей Украине за прошлый год. За 10 месяцев 2017 года стоимость квадратного метра жилья в Киеве снизилась на 5,75% (до $1093), в Одессе – на 5,33% (до $871), в Львове – на 5,71 % (до $859), в Днепре – на 5,8 % (до $699).
Рост цен на жилую недвижимость, по оценкам экспертов, тормозят несколько факторов. Прежде всего, это большое количество предложений и низкая платежеспособность населения. Но также на этот рынок влияют и скандалы, которые возникают вокруг некоторых застройщиков, связанные с незаконными стройками (история с Войцеховским).
Города, которые больше всего застраиваются
Вполне ожидаемо, больше всего строится Киев и пригород столицы. В 2017 году лишь холдинговой компанией «Киевгорстрой» было введено в эксплуатацию более 300 тыс. квадратных метров. Это и крупные жилые комплексы, и отдельные дома. В 2018 году компания, как сообщил ее президент Игорь Кушнир, возьмется минимум за семь новых объектов. Это, по его словам, примерно 450 тыс. квадратных метров.
М Consulting Group оценивает Одесскую область как второй по объемам строительства жилья регион после столичного. В этом году здесь будут сданы в эксплуатацию в целом до 700 тыс. квадратов жилья. Отдельные риэлторы отмечают удешевление квартир в Одессе на 15-30% за последний год.
Кто формирует спрос?
Среди покупателей, инвестирующих в новостройки, то, по словам экспертов, сегодня самая многочисленная группа – люди в возрасте 25-35 лет. «Где-то 6 из 10 покупателей — молодежь, связана с ИТ-индустрией. У них есть деньги», – отметил в комментарии «Главкому» глава правления Ассоциации консультантов по недвижимости Иван Кудояр.
По данным портала 100realty, предложение новых квартир от застройщиков, для примера, в Киеве росло в течение всего 2017 года. Из месяца в месяц количество комплексов, в которых были открыты продажи, увеличивалось. В начале прошлого года этот показатель составлял 158 объектов, в конце – уже 193. Самым популярным в Киеве, как и ранее, остается самое доступное по цене жилье. И, конечно же, быстро находят своего покупателя квартиры в объектах с оптимальным соотношением расположения, цены и качественных характеристик.
«Сейчас три четверти сделок — это первичное жилье, — говорит Кудояр. — И клиентов интересует не просто новый дом, а новый жилой комплекс. Им нужно, чтобы это был единый социум, территория, своя инфраструктура. Людей больше стали интересовать комплексы. Вторичное жилье же существенно подешевело — оно перестало быть интересным. Исторический центр так и остался привлекательным. Но в хрущевках с вонючими подъездами молодежь жить не хочет. Там цена упала сильнее и, возможно, будет и в дальнейшем снижаться».
Столица или пригород?
На крупнейшем столичном рынке недвижимости спрос, как отмечают в SV Development, не большой: слишком высокая цена «первички». К тому же в дальнейшем необходимы вложения в ремонт, и люди испытывают высокий риск при покупке недостроя. Поэтому не удивительно, что потенциальные покупатели часто отдают предпочтение пригороду. Там стоимость жилья значительно ниже, а качество не уступает киевскому жилью.
Хотя, как отмечает глава правления Ассоциации консультантов по недвижимости Иван Кудояр, ситуация выравнивается. «Дело в том, что цена на жилье в Киеве, сейчас не намного превышает, цену в пригороде, — рассказал он в разговоре с «Главкомом». — Там она стартует от $520 (за квадратный метр) уже в готовом доме. А в Киеве, наверное, от $600 на этапе строительства. Молодежь хочет жить в Киеве, поближе к метро, развлекательным центрам».
Что будет с рынком?
Говоря о рынке жилой недвижимости в столице, мэр Киева Виталий Кличко допустил обвал из-за большого количества новых жилых проектов. По информации, которую он обнародовал в прошлом году, около 60 тысяч квартир в Киеве у застройщиков стоят пустые, они не проданы.
В общем стабильность цен в такой ситуации была обусловлена относительной стабильностью гривны относительно доллара. Валютные колебания все еще является весомым аргументом для застройщиков при формировании цен. И в конце года мы наблюдали рост курса доллара. Изменит ли этот фактор цены на жилье?
Президент Объединения финансовых учреждений Дмитрий Кравченко прогнозирует постепенный рост цен на недвижимость в 2018 году. «Подорожание иностранной валюты пропорционально ведет к увеличению себестоимости строительства. «Коробка» — это лишь 50% готовности объекта. Еще предстоит потратиться на инженерию, коммуникации и прочее. А все это, как правило, импорт», — отмечает он.
Эксперт добавляет: на строительном рынке усиливается дефицит рабочей силы. Много квалифицированных строителей направилось на работу в соседнюю Польшу. Поэтому тем работникам, которые остались в Украине, застройщики вынуждены поднимать зарплаты.
С другой стороны, складывается неоднозначная ситуация с введенным в эксплуатацию, но не проданным жильем.
«Украина переживает строительный бум, и на рынке отмечается избыток предложений. Отсутствие доступного ипотечного кредитования и падение доходов граждан продолжают снижать покупательную способность. Соответственно, поднимать стоимость квадратных метров застройщикам не выгодно. В то же время, удержать или даже снизить стоимость квадратного метра тоже проблематично – потому что цена будет ниже себестоимости. Рост конкуренции среди застройщиков неизбежно отразится на стоимости жилья. Вероятно, застройщики продолжат привлекать покупателей под видом акций, но без реальных скидок», – высказал свою точку зрения Кравченко.
Президент Союза специалистов по недвижимости Виктор Несин не видит перспектив для роста цен на жилье в этом году. «Будет некая стабилизация, — отметил он. — Но цены по большому счету и сейчас стоят на месте. Просто если вы хотите продать, можете немного уступить. В таком ключе можно говорить о тенденции к снижению цен».
«Если будут какие-то катаклизмы, имею в виду с долларом или военными действиями, это может негативно повлиять на рынок. Поэтому я бы сейчас квартиру не покупал, пока вкладываться в недвижимость рано. Можно подождать еще год и посмотреть, как будет развиваться ситуация», – дает свой совет напоследок глава правления Ассоциации консультантов по недвижимости Иван Кудояр.
Автор: Катерина Пешко
Источник: Главком
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.