Как уже совсем скоро может измениться процесс в строительстве, и как депутаты планируют защитить инвесторов от «Аркад» и «Укрстроя».
По данным Министерства развития общин и территорий, в Украине в конце 2019 года насчитывалось более 150 проблемных объектов строительства многоквартирных домов. Жертвами мошенничества и неплатежеспособности застройщиков стали 100 тыс. инвесторов. Это без учета прошлогоднего банкротства «Аркады», жертвами которого стали еще около 10 тыс. инвесторов в жилые комплексы банка. Получат ли последние свои квартиры, зависит от властей.
Как сделать так, чтобы будущие покупатели недвижимости на этапе строительства гарантированно получили свои квадратные метры? Депутаты подготовили законопроект, который, как уверяют авторы, «будет гарантировать вещные права на недвижимое имущество». Правда, только на то, которое построят после принятия документа.
Как изменится процесс строительства и даст ли этот акт стопроцентные гарантии будущим инвесторам?
О чем говорится в статье
При покупке квадратных метров в несданных объектах инвесторы будут получать права на них, удостоверенные у нотариуса.
Застройщик не сможет продать часть квартир до полного ввода дома в эксплуатацию.
Всю информацию о жилых комплексах и статистику рынка недвижимости диджитализируют и опубликуют.
Закон не будет распространяться на нынешних пострадавших инвесторов. Даже если бы закон действовал раньше, в нынешней редакции он не спас бы от краха «Укрстрой» и «Аркаду».
Застройщики не будут продавать «воздух»
Инвесторы в недвижимость на первичном рынке часто рискуют остаться ни с чем. История знает десятки случаев откровенного мошенничества, когда квартиры в не возведенных домах продают несколько раз, и наблюдаются не завершенные объекты строительства из-за отсутствия средств у компаний.
При выборе объекта недвижимости инвесторы ориентируются на количество лет работы застройщика и сданных в эксплуатацию объектах, на связь с крупными финансовыми группами, «знакомство» с владельцем и приближенными к нему лицами.
Однако это не дает стопроцентной гарантии получения в собственность недвижимости. Чтобы отойти от условных гарантий к законным, в парламенте зарегистрировали проект закона «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем». Автор — народный депутат из «Слуги народа» Елена Шуляк.
Документ вводит в законодательство термины «девелопер строительства», «будущий объект недвижимости», «делящийся…» и «неделимый объект незавершенного строительства». Несмотря на популярность термина «девелоперская компания», в юридической плоскости он отсутствует. Официально строительством занимались заказчик (собственник земельного участка), генеральный подрядчик, проектировщики.
Девелопером строительства, по замыслу автора, будет юридическое или физическое лицо, которое будет иметь право частично выполнять функции заказчика, привлекать деньги, строить и передавать покупателям их квартиры или другое имущество.
Ключевое изменение — будут продаваться не «воздух» и не обещания построить квартиру, а права на будущий объект недвижимости. Покупку квадратных метров в спроектированных, но еще не построенных объектах предлагают регистрировать у нотариуса. Услуги нотариуса будут стоить 1% от стоимости квартиры. После оформления договора инвесторы будут получать право собственности на будущий объект недвижимости.
«Основная новация заключается в том, что квартира будет регистрироваться в реестре с целью недопущения двойных перепродаж и возможности на этапе строительства определить отсутствие прав третьих лиц на такой объект», – объясняет юрист Constructive Lawyers Александр Босенко.
Владелец компании Saga Development Андрей Вавриш считает, что регистрация имущественных прав инвесторов на строящийся объект сделает рынок прозрачным, упорядоченным и прогнозируемым. «Нотариальное заверение позволит привлечь банки для кредитования покупки и, наконец, запустить полноценную доступную ипотеку для строящихся объектов», – заявил девелопер в комментарии ЭП.
По словам соучредителя сервиса Monitor.Estate и юриста Владимира Копотя, девелоперы будут обязаны размещать полную информацию об объекте строительства: от юридических лиц (собственников земли, генподрядчика, субподрядчика, проектировщиков) до технических характеристик здания. «Все квартиры, которые застройщик планирует продать, нужно будет «засветить». Он не сможет потом допродавать подвальные помещения или чердаки, мельчить большие квартиры под смарт-квартиры», – объясняет Копоть.
Следствием такого шага станет появление статистики реального количества проданных квартир на первичном рынке. Сейчас таких данных не существует. Полный пакет информации для обнародования будет состоять из 20 пунктов, включая все данные о застройщике, заказчике и их бенефициарных владельцах.
«Темпы продаж, ежемесячные отчеты о продажах, сколько и по какой цене, фотофиксация — все это вступит в силу на следующий день после публикации закона, хотя в основной части он вступит в силу через год после публикации», – добавляет СЕО и управляющий партнер компании DC Evolution Андрей Рыжиков.
Если застройщик не опубликует указанную информацию, его ожидает штраф в размере десяти прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (с 1 января 2021 года – 22,7 тыс. грн.). Повторное нарушение будет стоить вдвое дороже. Хотя документ не предусматривает более жестких санкций за не раскрытие данных, с принятием закона рекламировать жилые комплексы без обнародования полной информации запрещено.
«Первичный рынок недвижимости давно нуждается в таком законе», — уверен Вавриш.
Изменили название и суть
Елена Шуляк и ее коллеги работают над текстом законопроекта не первый месяц. В 2020 году на сайте Министерства развития общин и территорий появилась первая версия документа, которая тогда называлась «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства». Собрав комментарии и замечания, депутаты изменили название документа.
«Суть законопроекта тоже изменилась. Сам законопроект стал на треть больше, притом, что некоторые разделы из предыдущего проекта закона удалили», – говорит Рыжиков с DC Evolution.
Эксперт характеризует этот законопроект как системный и рассчитанный на защиту инвесторов на первичном рынке недвижимости. Основой его функционирования станет электронная система. «Если предыдущий проект был сильно привязан к Порталу государственной электронной системы в сфере строительства, то новый – полностью на ней завязан. Это поможет предотвращать возможные проблемы со строительством жилья», – считает Рыжиков.
По мнению опрошенных ЭП застройщиков, такая диджитализация положительно скажется на рынке недвижимости. «Для добросовестных застройщиков принятие законопроекта станет большим плюсом. Мы, как и наши инвесторы, нуждаемся в снижении рисков инвестирования. Это будет способствовать повышению доверия к рынку», — заявил Вавриш.
Неприятные изменения для застройщиков
Есть и неприятные для застройщиков нововведения. Так, проектную документацию в полном объеме нужно будет вносить в реестр строительной деятельности. Туда же будут вноситься экспертизы, технические паспорта, изменения проектной документации. «Если хочешь управлять миром, получи в собственность реестр — шутит Рыжиков. — Теперь человек, который имеет административные полномочия в этом реестре, будет руководить строительной отраслью».
«После продажи будущего объекта недвижимости изменение проектной документации будет происходить только после получения согласия покупателя», — добавляет Босенко из Constructive Lawyers.
Отдельные нормы законопроекта усложнят жизнь нечестным регистраторам. «Регистрационные манипуляции с объектами недвижимости, особенно с недостроенными объектами, будут затруднены», – говорит Рыжиков. По словам эксперта, текст документа содержит «очень мощный блок» по энергоэффективности и энергетическому аудиту. Это может повлиять на проектирование и себестоимость строительства.
Может не понравиться застройщикам и требование предоставлять документы для ознакомления инвесторам. Речь идет о сведениях из реестров, документах на землю и праве выполнения строительных работ, градостроительных условиях и ограничениях. «Сейчас застройщики говорят, что они не обязаны предоставлять документы, кроме некоторых по фондам финансирования строительства», – говорит Босенко.
Рыжиков предупреждает, что выполнить все нормы закона смогут только крупные игроки на рынке. Маленькие застройщики рискуют проиграть из-за более слабого финансового состояния. «В случае принятия этого законопроекта рынок будет монополизирован. Выполнять все эти «истории» смогут только крупные застройщики, у которых, кроме юристов, финансистов и менеджеров, есть собственные средства или доступ к кредитным средствам», – считает эксперт.
Что изменится для покупателей квартир
Механизм продажи квартир через предыдущие договоры исключается из правового поля. Это сделано для недопущения вывода денег из-под налогообложения, говорят юристы. Способами приобретения объектов жилищного строительства останутся:
заключение договоров купли-продажи объектов;
фонды по финансированию строительства;
фонды по операциям с недвижимостью;
институты совместного инвестирования, эмиссия целевых облигаций предприятий.
Работу фондов финансирования строительства переформатируют, этому посвящен отдельный раздел. Сейчас часто площадь построенной квартиры отличается от заявленной. В случае превышения метража инвестор вынужден доплачивать застройщику за квадратные метры, причем по более высокой цене.
В первой версии акта предлагалось отменить доплаты со стороны покупателя, если площадь квартиры оказалась больше на 5%. «В новый законопроект не включили пункт о том, что покупатель не доплачивает «хвостик». При этом оставили право требовать расторгнуть договор, если просрочка ввода в эксплуатацию составляет больше чем шесть месяцев», – сообщил Рыжиков.
Застройщики часто продают апартаменты вместо квартир. Это популярный способ постройки домов без полного пакета документов на такие работы. Инвесторы в такую недвижимость не могут прописаться в апартаментах, и вынуждены оплачивать коммунальные услуги по промышленным тарифам.
«В новом законопроекте апартаменты вводятся в правовое поле. В них можно будет прописаться. Теперь у нас минус один аргумент не покупать апартаменты», – говорит Рыжиков.
У застройщика закончились средства. Что дальше?
Как новый закон заставит застройщиков выполнять свои обязательства перед инвесторами? Для этого вводится понятие «гарантийная доля»: часть квартир в объекте незавершенного строительства не будет продаваться инвесторам до ввода жилья в эксплуатацию. В первой версии документа размер гарантированной доли составлял 10-13%, в новой редакции право определять размер закреплено за правительством.
Финансировать строительство гарантийной доли застройщик будет за собственные средства. В случае банкротства или финансовой несостоятельности девелопера средства от продажи «гарантийных» квартир пойдут на достройку дома. Президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Игорь Кушнир предлагает ввести страхование гражданско-правовой ответственности за своевременное выполнение работ или обязательное создание застройщиком в банке гарантийного взноса.
Предыдущая версия законопроекта содержала механизм выхода из ситуации, когда застройщик не может достроить объект. В новой редакции этого механизма нет. «Если застройщик или заказчик не могут выполнить свои обязательства, вводилась бы специальная процедура санации. Этот блок вызвал наибольшие нарекания со стороны профильных организаций и отдельных «товарищей», которые борются с «непорядочными строителями», – говорит Рыжиков с DC Evolution.
«Что будет, если девелопер или заказчик не смогут выполнять свои обязательства? Четкого решения нет. Либо все будет происходить по общей процедуре банкротства, либо будет выпущен отдельный законопроект», – предполагает эксперт.
По его словам, избегать ситуаций с недостроями помогут жесткие правила относительно разрешительного поля до момента начала работ и жесткого контроля в процессе строительства. «Нельзя будет продавать квартиры, имея открытое нарушение градостроительных норм. Законопроект пытается исключить возможность недостроя объекта в принципе», – говорит эксперт.
Недостатки законопроекта
Главным недостатком законопроекта Рыжиков называет его объем – 118 страниц. Следовательно, он может содержать мелкие изъяны и коллизии. «Недостатки в нашем правовом поле часто приводят к блокировке процедур, поэтому законопроект нужно вычитывать. Такое количество изменений в десятки нормативно-правовых актов взаимосвязано и может повлечь правовые коллизии», – считает эксперт.
Застройщик Кушнир добавляет, что законопроект нужно доработать. В частности, он предлагает дополнить его нормой об отмене налога на добавленную стоимость на первые расчеты по договору купли недвижимости. «Когда застройщик получает деньги от инвестора за приобретенную квартиру, он обязан уплатить с них НДС. При этом сама квартира может быть еще даже не построена, но уже облагается налогом. Получается, что деньги, которые должны идти на закупку стройматериалов для возведения жилья, идут на налоги», – жалуется президент «Киевгорстроя».
Босенко из Constructive Lawyers убежден, что законопроект заработает небыстро, и его действие не будет распространяться на дома с выданными разрешениями на строительство и те, что уже строятся. По мнению Копотя из Monitor.Estate, проект не решает вопрос пострадавших инвесторов и не гарантирует защиту инвесторов в таких случаях, как было с банком «Аркада» и компанией «Укрстрой девелопмент».
Сделал бы невозможными новый закон кейсы «Укрстроя» и «Аркады»
Собеседники ЭП говорят, что новый закон поможет решить проблему строительных пирамид: сделает невозможной перепродажу одного помещения нескольким инвесторам. Однако эта законодательная инициатива не уберегла бы инвесторов от громкого краха «Укрстроя девелопмент» и «Аркады». «Аркаду» разорвали в клочья не по строительной теме. «Укрстрой» имеет свои нюансы: у компании не было желания не достраивать объекты», – считает Рыжиков.
По мнению юриста Копотя, новый закон спас бы инвесторов от мошенничества компаний с орбиты Анатолия Войцеховского. «Кейс «Укогруп» не возник бы, поскольку без полного пакета документов на строительство этот застройщик вряд ли смог бы зарегистрировать свои многоквартирные дома в реестре вещных прав и потом их продавать», – говорит он.
Рыжиков менее оптимистичен: «Укогруп» – это история о «халяве». Стремление купить квартиру по цене значительно ниже реальной стоимости, искоренить невозможно. Соответственно, любой закон, который не запрещает продажу до момента завершения строительства, не сможет защитить любителей «шары».
Кушнир из «Киевгорстроя» предлагает устранить с рынка фонды финансирования строительства и другие «прокладки», через которые продается недвижимость. «Функция контроля, которая возлагается на фонды финансирования строительства, сильно нивелирована. Это подтверждают ситуации, которые случились с «Укрстрой» и «Аркадой». Фонды не смогли гарантировать сохранность денег инвесторов», – говорит застройщик.
ЭП выслала Елене Шуляк дополнительные вопросы по поводу отдельных положений законопроекта, однако на момент публикации материала ответа не получила.
Автор: Александр Колесниченко
Источник: ЭП
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.