Почему затянулась достройка домов «Укрбуда» и когда инвесторы смогут получить свои квартиры? Через 9 месяцев после заявления президента Владимира Зеленского о том, что достраивать жилые комплексы «Укрбуд Девелопмент» будет холдинговая компания «Киевгорстрой», ситуация до конца так и не разрешилась.
Финансовый аудит и процесс передачи комплексов на баланс КМС затянулся больше ожидаемого, и застройщик, на 80% принадлежащий общине Киева, принял лишь половину объектов.
И хотя уже есть приятные новости для инвесторов тех ЖК, которые находились на финальной стадии строительства, большинство покупателей квартир вынужденно стали участниками «многосерийного» процесса.
Его эпизодами стали конфликт с Фондом финансирования строительства, упрямство Министерства обороны и передача нескольких комплексов другим застройщикам.
Почему так медленно продвигается подписание договоров на передачу ЖК «Укрбуд» «Киевгорстрою»? Почему КМС не смог взять на себя обязательства по достройке всех без исключения ЖК? У инвесторов, каких комплексов сегодня самые высокие шансы получить ключи от квартир первыми?
О чем говорится в статье. Главные выводы
«Киевгорстрой» принял на себя обязательства по достройке 13 жилых комплексов. 5 объектов «забрали» себе другие застройщики. Остальные 7 пока в «подвешенном» состоянии.
«Киевгорстрой» хочет, чтобы Государственное ипотечное учреждение выкупило все непроданные квадратные метры за 2,1 млрд. гривен, профинансировав, таким образом, строительство.
Между «Киевгорстроем» и управляющим Фондов финансирования строительства возник конфликт. КМС обвиняет финансовую компанию в «схемах», у «Жилье-Капитал» требует показать отчет о работах.
Государственное бюро расследований подозревает «Жилье-Капитал» в выводе 180 млн. гривен инвесторов «с целью собственного обогащения».
Инвесторы считают, что руководство «Жилье-Капитал» действует в своих интересах и пренебрегает договоренностями с покупателями квартир.
Что принял Киевгорстрой
На сегодняшний день Киевгорстроем в целом принято 13 объектов корпорации «Укрбуд». Это «Пектораль», «Новомостицкий», «Солнечная Ривьера», «Харьковский», «Гармония», «Кирилловский гай», «Гвардейский», Freedom, Lake house, Twin house, Urban park, «Академ Парк» и «Шевченковский».
Жилые комплексы, которые находились на финальной стадии готовности, были достроены первыми. Так, «Солнечная Ривьера», две секции «Пекторали» и «Новомостицкий» уже введены в эксплуатацию. Первые два даже получили почтовые адреса.
На днях по двум достроенным комплексам — «Харьковский» и «Гармония» — зарегистрированы текущие изменения в документацию и поданы документы в Государственную строительно-архитектурную инспекцию.
По словам представителей «Киевгорстроя», на всех без исключения принятых объектах возобновились строительные работы. «К активной фазе строители перешли на ЖК «Кирилловский гай», «Гвардейский», Freedom, Lake house, Twin house, Urban park», — уточнили в КГС.
Еще несколько месяцев назад одной из главных проблем для «Киевгорстроя» было Министерство обороны. На его землях строилось несколько жилых комплексов под девелопментом «Укрбуда». После смены застройщика военное ведомство захотело пересмотреть условия контрактов.
Сейчас ситуация значительно улучшилась, говорит президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Игорь Кушнир. Он не спешит называть процесс «полностью разблокированным», но подтверждает конструктивное сотрудничество с Минобороны.
«Один объект уже полностью принят — это Urban park. По «Обериг-2 » подписан основной договор, согласовываются дополнения к нему. По ЖК «Волшебный город» продолжается согласование основного договора в самом Минобороны, хотя там нет ничего принципиально нового», — говорит президент «Киевгорстроя». ЖК «Обериг-2» находится на восточной границе Киева, недалеко от станции метро «Красный Хутор».
В то же время, Кушнир жалуется, что процесс по «Волшебному городу» затормозился, хотя документ идентичен договору по «Оберег-2» и ничто не мешает его подписать.
На пресс-конференции в декабре 2019 года, посвященной передаче жилых комплексов «Укрбуд Девелопмент» «Киевгорстрою», Кушнир назвал «самым сложным» объектом именно ЖК «Волшебный город», большой комплекс в непосредственной близости от станции метро «Красный Хутор». Сейчас в этом «звании» его потеснил ЖК Art House на улице Максимовича. Строительные работы на Art House даже не начинались.
Как стало известно ЭП, в ЖК Art House изменился размер земельного участка и Минобороны необходимо должным образом его оформить, чтобы «Киевгорстрой» мог принять его на законных основаниях.
«Изначально земельный участок не был оформлен должным образом, он состоит из нескольких кусков. В «Укрбуда» было 6 га, из которых 2 «откусили» и отдали другой структуре под застройку, в итоге осталось 4 га», — рассказывает президент «Киевгорстроя».
«Это новый участок, который нужно должным образом оформить, возможно, необходимо заново провести конкурс, пересмотреть обязательства застройщика. Это все время. А люди уже теряют терпение, им нелегко понять, почему госструктуры такие медленные», — сетует Кушнир.
Не свели дебет с кредитом
После полного аудита объектов «Укрбуда», «Киевгорстрой» официально заявил, что все работы по жилым комплексам необходимо профинансировать на 2,1 млрд. гривен.
Где «Киевгорстрой» возьмет такие средства? В этом коммунальная компания рассчитывает на помощь Государственного ипотечного учреждения.
«У нас есть разработанный совместно с ГИУ алгоритм, в соответствии с которым они могут выкупить у нас квартиры на 2,1 млрд. гривен», — делятся ожиданиями в КМС.
По словам застройщика, сейчас подготовлена первичная документация и распоряжение для правительства. Впрочем, последнее слово остается за Кабмином.
«Подготовленное распоряжение — это больше дорожная карта. Для принятия окончательного решения о выкупе необходима воля правительства и соответствующие указания, поскольку ГИУ является структурой, которая подчиняется именно Кабмину», — заявил Кушнир.
Получит ли «Киевгорстрой» прибыль, в перспективе достроив все ЖК «Укрбуда»? Да, аудит показывает прибыль в размере 3-4 млн. гривен. Однако эту цифру придется пересмотреть. Ситуация складывается таким образом, что «Киевгорстрой» не примет на себя обязательства по достройке всех без исключения объектов обанкротившейся компании.
Десять негритят
В конце 2019 года речь шла о передаче «Киевгорстрою» всех без исключения объектов «Укрбуда» — 24 жилых комплекса и 1 Бизнес-центр. Ситуация начала меняться с первых дней. При подписании договора между КМС, «Укрбудом» и управляющим Фондом финансирования строительства из списка были исключены два ЖК.
Первым отщепенцем стал ЖК Genesis у Индустриального моста. По решению собственника земельного участка комплекс будет достраивать малоизвестная компания «Евротранс», у которой на счету ноль построенных домов.
По словам президента «Киевгорстроя», заказчик строительства с самого начала «без всяких подковерных игр» заявил, что будет строить самостоятельно и инвесторы с этим согласились. Кушнир добавил, что Genesis активно строится, там «нет видимых проблем».
Вторым исключенным из списка был ЖК Edelweiss House на Выдубичах. Жилье бизнес-класса строит компания Edelburg Development. Владельцем и гендиректором Edelburg Development является Сергей Кучер.
Ранее Кучер работал в управлении ГАСИ в Киеве. Народный депутат Иван Юнаков в интервью «Экономической правде» рассказал, что Кучер создал самую известную коррупционную «схему» в сфере строительства последних лет — «5 долларов за квадратный метр».
Комплекс класса элит La Manche на Подоле пообещала достроить компания Perfect Group. По информации ЭП, Perfect Group контролирует народный депутат от «Оппозиционного блока — За жизнь» Дмитрий Исаенко.
Казалось, на этом «распад» закончится, но через несколько месяцев маленький застройщик из Харькова «Строй Сити Девелопмент» принял на себя обязательства по достройке еще двух ЖК «Укрбуда» — «Парковой долины» рядом со станцией метро «Васильковская» и Crystal house на улице Жилянской.
Директор управляющей компании Фонда финансирования строительства «Жилье-Капитал» Егор Смылий в комментарии ЭП рассказал, что целенаправленно искал застройщика, готового быстро зайти на объекты.
«Почему именно «Парковая долина» и Crystal house? Это те комплексы, которые мы еще не передали КМС, и их можно было передать другому застройщику, не нарываясь на конфликт. Сегодня компанией «Строй Сити Девелопмент» ведутся работы по объекту, проблем нет», — говорит Смылий.
Президент «Киевгорстроя» не в восторге от действий руководства финансовой компании.
«Насколько я понимаю, заказчик строительства «Парковой долины» и Crystal house изначально не хотел передавать их «Киевгорстрою» для достройки. Он не приходил на встречи, не изъявлял желания что-то решать.
Затем нам стало известно, что он договорился с Фондом финансирования строительства и комплексы передали харьковчанам. Чем руководствовались эти люди и понимают ли они масштабы ответственности перед инвесторами — не могу сказать», — рассказывает ЭП Кушнир.
Инвесторы этих двух ЖК изначально требовали от управляющего ФФС не искать нового застройщика.
«В июле 2020 года инвесторы этих ЖК обращались в ФК «Жилье-Капитал» с требованием заключить договоры с «Киевгорстроем» и не проводить поиски других застройщиков и не заключать с ними договоры», — рассказывает ЭП представитель инициативной группы инвесторов «Укрбуд Девелопмент» Владимир Ковальчук.
По его словам, Егор Смылий лично предоставлял гарантийные письма инициативной группе инвесторов, которая не будет осуществлять поиски другого застройщика, и не будет заключать договоры без согласования с инвесторами.
«Также в правилах фондов финансирования строительства указано, что изменения в правилах, в том числе замена застройщика, должны согласовываться с управляющим всеми доверителями, чего не было сделано», — говорит Ковальчук.
«Таким образом, ФК «Жилье-капитал» фактически подписала соглашения с новым застройщиком, как минимум, не получив согласия доверителей и игнорируя собственные гарантийные письма и письменные обращения инвесторов», — говорит член инициативной группы.
Поскольку строительные работы на площадках возобновились, сейчас инвесторы указанных ЖК заняли выжидательную позицию и наблюдают за развитием ситуации.
ЭП поинтересовалась, возможен ли такой вариант развития событий, как смена застройщика на то, что предполагался изначально? «Киевгорстрой» подтверждает готовность принимать все объекты «Укрбуда», но с соблюдением условий.
«Компания должна получить объекты в рамках закона. А это целый ряд договоров: с землепользователем-заказчиком строительства и предыдущим застройщиком, с финансовой компанией, которая управляет фондами финансирования строительства», — говорит Кушнир.
«Сейчас на «Парковой долине» и Crystal house не решен целый ряд юридических проблем, от несоответствия целевого назначения земли до судебных разбирательств с предыдущим застройщиком. Не знаю как «Строй Сити Девелопмент» собирается из них выходить», — заявил президент КМС.
Смылий, в свою очередь, заявляет, что «Жилье-Капитал» не собирается останавливаться на двух ЖК и ведет работу по полноценной замене застройщика на еще нескольких жилых комплексах.
Третий лишний
Причины конфликта между «Киевгорстроем» и «Жилье-Капитал» стороны интерпретируют по-разному.
«Киевгорстрой» считает, что Смылий искусственно затягивает процесс передачи жилых комплексов и «ставит палки в колеса» новому застройщику, не перечисляя средства от инвесторов.
По данным КМС, на сегодняшний день на счетах фондов финансирования строительства объектов «Укрбуда» уже находится почти 90 млн. гривен. Инвесторы возобновили платежи на счета ФФС по рассрочкам, когда объекты принял коммунальный строительный гигант.
«Но «Жилье-Капитал» отказывается перечислять деньги на строительство, каждый день, придумывая новые отговорки. Сначала это, были какие-то технические сложности, потом им не хватало отчета о ходе строительства», — жалуется Кушнир.
Директор «Жилье-Капитал» объясняет свои действия защитой интересов инвесторов в жилье.
«По документам, застройщиком всех объектов до сих пор выступает «Укрбуд Девелопмент». А «Киевгорстрой» получает финансирование, хотя входит в этот договор фактически как субподрядчик «Укрбуда» без всякой ответственности и обязательств», — заявляет Смылий.
Он настаивает, что управляющий ФФС является полноценной стороной договора и требует от КМС отчета о потраченных средствах. По словам Смылия, «Киевгорстрой» принимает на себя объекты, но не спешит строить их».
«Отчетов по использованию данных средств я не получил. КМС не предоставил ни сроков ввода домов в эксплуатацию, ни графиков строительных работ. Хотя в правилах Фонда финансирования строительства прописано, что застройщик должен предоставлять данные», — жалуется Смылий.
«Я хочу получить нормальный пакет документов, который будет давать понимание того, что есть использование средств и выполнение работ. Я не препятствую и не ставлю палки в колеса», — утверждает директор управителя ФФС.
«Киевгорстрой» в комментарии ЭП сообщил, что «документы «Жилье-Капитал» получили, а деньги так и не перечислили».
Еще одно обвинение Кушнира — затягивание подписания документов на финансирование строительства уже переданных объектов — Смылий тоже отвергает.
«Те документы, которые были — я подписал. Подписал с «фейерверком» угроз и под психологическим давлением на меня, как директора финансовой компании», — заявил директор «Жилье-Капитал», добавив, что против него проводились оплаченные митинги.
По словам бизнесмена, «Жилье-Капитал» с момента банкротства «Укрбуд Девелопмент» перечислил «Киевгорстрою» 30 млн. гривен.
Сами инвесторы «Укрбуд Девелопмент» считают, что формально директор «Жилье-Капитал» руководствуется законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и ссылается на пункты этого закона. Но с трактовкой, которая выгодна лично для него в части процедуры смены застройщика.
«До июня 2020 года Смылий не апеллировал к нормам этого закона и без проблем передал пять первых ЖК «Киевгорстрою». Также ФК «Жилье-Капитал» никоим образом не предотвратила ситуации, что возникла с остановкой строительства ЖК «Укрбуда» в 2019 году, хотя это были его прямые обязанности по закону и по договорам с инвесторами, в частности контроль над средствами и ходом строительства», — рассказывает Владимир Ковальчук из инициативной группы инвесторов.
«Значительная часть инвесторов видит в действиях Смылия только желание и в дальнейшем получать средства от инвесторов, в том числе и от новых покупателей недвижимости, и избежать наказания за возможное хищение средств, которое физически и юридически невозможно без участия ФК «Жилье-Капитал», которая аккумулирует деньги и переводит их застройщику», — заявил Ковальчук.
За дело берется ГБР
Как писала ЭП ранее, бывший бенефициар «Укрбуд Девелопмент» Максим Микитась вывел из компании около 1,5 млрд. гривен.
Бывший директор «Укрбуд Девелопмент» Олег Майборода писал, что Микитась потратил 300 млн. грн. на предвыборную кампанию, 700 млн. грн. — на недвижимость и еще 1,5 миллиарда — на приобретение различных активов, «которые, кроме убытков ничего не принесли».
Насколько обоснованы обвинения инвесторов в сторону Смылия в содействии Микитасю в выводе средств? О связи руководства «Жилье-Капитал» мы спросили у президента «Киевгорстроя».
«Я не могу ни подтвердить, ни опровергнуть ваши предположения. Очевидно, что «Жилье-Капитал» работало в тесной связи с компаниями «Укрбуда» и их владельцами, ведь все деньги проходили через фонды финансирования строительства, а ими руководит «Жилье-Капитал», — говорит президент «Киевгорстроя».
Кушнир рассчитывает на помощь правоохранительных органов в поисках ответов на интересующие вопросы.
«Куда делись деньги — мы не понимаем, это выясняют правоохранители. Они же ответят на вопрос, в чьих интересах действовал Смылий. По моему мнению, Микитась не имел возможности что-то сделать с деньгами без участия в этом ФФС. И та проблема, что на достройку объектов «Укрбуда» не хватает 2,1 млрд. грн. — это вопрос именно к «Жилье-Капитал» и Смылию», — заявил Кушнир.
Сам Смылий обвинения Кушнира считает абсурдными. По словам бизнесмена, с бывшими бенефициарами «Укрбуда» его компанию связывали исключительно деловые отношения.
«… начинали работать, у нас сложились партнерские взаимоотношения, в результате мы сотрудничали по всем ЖК «Укрбуда». В «Укрбуда» было желание работать по всем объектам, и на каждый отдельный мы открывали новый фонд финансирования строительства», — рассказал Смылий.
Впрочем, журналистам удалось найти связь управляющего ФФС с бывшими бенефициарами «Укрбуд Девелопмент». Так, по данным системы Youcontrol, учредителем финансовой компании «Жилье-Капитал» является «КТК-групп».
53% в «КТК-групп» принадлежит компании «Касса народной помощи». «Кассу народной помощи «в 2009 году учредил Сергей Якусевич, заместитель председателя правления «Укрбуда» и брат внештатного помощника экс-нардепа Максима Микитася Андрей Якусевич.
По данным издания «Наши деньги», со времени основания и по сей день «Касса народной помощи» зарегистрирована в доме Якусевича.
В «Киевгорстрое» видят риск того, что 90 млн. грн, которые находятся на счетах ФФС, могут исчезнуть так же, как и «потерянные» деньги во время Микитася.
«К сожалению, мы не можем выбросить из нынешней схемы «Укрбуда», ФФС и их управителя «Жилье-Капитал», ведь инвесторы, которые купили квартиры раньше, заключали договоры именно с этой компанией», — заявил Кушнир.
Отметим, что правоохранительные органы уже занимаются проблемой средств вкладчиков «Укрбуда». В суде рассматривается дело о присвоении средств инвесторов, в нем фигурирует и «Жилье-Капитал».
ГБР сообщает, что с ФК «Жилье-Капитал» за 2016-2019 годы выведено более 180 млн. гривен наличными на счета подконтрольных физических лиц с целью собственного обогащения.
Смылий в комментарии ЭП заявил, что финансовая компания «Жилье-Капитал» не выводила деньги со счетов Фонда финансирования строительства.
«ГБР спутало в одном деле личный хозяйственный счет «Жилье-Капитал» и счета ФФС. Деньги, которые мы тратили на определенные нужды, — это был хозяйственный счет, которым я имею право распоряжаться так, как считаю нужным, в рамках хозяйственной деятельности. Деньги были предназначены на строительные работы, они туда и шли», — сказал Смылий.
Обвинения в причастности в выводе средств вкладчиков Микитасем, Смылий тоже отвергает. «СМИ писали о выводе Микитасем средств из «Укрбуда», а не из фондов. Ни я, ни «Жилье-Капитал» не имеем отношения к выводу средств», — заявил бизнесмен.
Могло быть лучше
Кроме претензий к финансовой компании инвесторы «Укрбуд Девелопмент» не в полной мере довольны действиями «Киевгорстроя».
«В процессе приема жилых комплексов, который растянулся уже на 8 месяцев, возникли дополнительные требования от руководства «Киевгорстроя», например, в части отмены долевого участия для ЖК «Укрбуда», которые были, наконец отменены решением Киевсовета в июле 2020 года только благодаря активному участию инвесторов в этом процессе», — заявляет представитель инвесторов Владимир Ковальчук.
Кроме этого, инвесторы считают, что «Киевгорстрой» мог бы и активнее заниматься процессом принятия жилых комплексов, которые все еще не приняты на баланс холдинговой компании.
«В частности, пока неизвестно вообще когда и каким образом будет принят и достроен жилой комплекс Art House. В этой ситуации «Киевгорстрой» занимает достаточно пассивную позицию и просто ждет каких-то шагов от Минобороны, на землях которого строится этот ЖК», — говорят инвесторы.
Пока остаются непринятыми ЖК Art House, «Согласие» на Харьковском массиве, Solar City у станции метро «Житомирская, «Оберег-2», «Волшебный город», «Подол Град» на Воздвиженке и бизнес-центр Level в Новом Строении.
На большинстве принятых ЖК строительные работы уже возобновляются, но их темпы, по оценкам инвесторов, достаточно медленные, а ориентировочные сроки ввода в эксплуатацию жилых комплексов слишком затянуты и иногда составляют 2-3 года.
«В то же время инвесторы надеются, что вышеуказанные сложности носят временный характер, и в дальнейшем процессы будут двигаться быстрее, организованнее и качественнее, а инвесторы со своей стороны готовы и в дальнейшем содействовать «Киевгорстрою» в достижении общей цели — в завершении строительства всех жилых комплексов «Укрбуда», — отрапортовали представители инициативной группы инвесторов.
Автор: Александр Колесниченко
Источник: ЭП
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.