03.10.2019 – Какие законы необходимо принять, прежде чем открывать рынок земли, кто сможет покупать паи в постоянное пользование, как уберечь стратегический запас страны от коррупционных хищений.
Об этих и других проблемах на пути к отмене моратория на землю разговаривали во время земельного вече относительно видения агросектором цивилизованного рынка земли. Организатор – активист земельной реформы, депутат парламента 8-го созыва Алексей Мушак, информационные партнеры – AgroPolit.com, Latifundist.com, Kurkul.com.
Класс земельных рантье, цена в $2 тыс. и распределение производства
Нынешняя стоимость земли в Украине, которая передается от собственника в другие руки через разнообразные переоформления, составляет $1600-1700 за га. А в случае открытия рынка в первый год эта стоимость должна возрасти до $2 тыс., а впоследствии ежегодно расти на 25%. Такой прогноз Алексея Мушака, депутата ВР 8-го созыва. Спикер земельного вече назвал регионы, где будет продаваться самая дорогая и самая дешевая земля из-за климатических условий и различной эффективности работы сельскохозяйственных предприятий.
«Дешевая земля будет на Херсонщине, в Запорожской области. Дорогая земля будет там, где большая конкуренция. Это Полтавская область, Винницкая, Черкасская, Хмельницкая. Еще один интересный регион – Черниговщина. Потому что из-за изменения климата этот регион стабильные и хорошие показатели дает… Мы сейчас должны стремиться к дорогой земле, она должна стоить значительные деньги. И, соответственно, генерировать богатство, как для государства, так и для людей», – сказал Алексей Мушак.
Продажа земли с одной стороны создаст условия для безопасного и стабильного ведения бизнеса ее новых владельцев. Но в то же время, может принести больше поступлений пайщикам, которые будут сдавать землю арендаторам, предположил Мушак.
«Дальнейшая цена земли будет зависеть от того, сколько нам будет стоить привлечение капитала. Сейчас его условная стоимость 10%. Соответственно, аренду надо умножать на 10. Если она будет стоить 5% от привлечения капитала, то аренду мы будем умножать на 20. И, соответственно, земля будет стоить $4-5 тыс.».
По оценкам эксперта, за два-три года с момента открытия свободного рынка сельскохозяйственной земли 100 тысяч граждан Украины приобретут землю по паю, чтобы сдавать ее арендаторам и на этом зарабатывать. Таким образом, инвестируют до миллиарда долларов. Это улучшит инвестиционный климат, а в стране появится большое количество рантье, которые рассматривают аренду земли не как дань времени, а как объективное средство для собственного финансового развития.
«У нас, наконец-то появится класс украинских рантье из среднего класса, который сейчас будет в Украине. По сути, некуда инвестировать деньги. Потому что банки и квартиры как классические инструменты уже себя не оправдывают. Земля – это хороший капитал для того, чтобы украинцы инвестировали туда деньги, зарабатывая на этом стабильную и понятную ренту ежегодно. Нас ждет многообразие в аграрном производстве. Независимо от того, какие направления развития, какой аграрий – большой, маленький или средний. Большие будут отвечать за валовой продукт, за технические культуры. А маленькие будут хозяйничать – получим чрезвычайно большое разнообразие органики, ягод, садоводства в целом», – отметил Алексей Мушак.
Земельные кредиты под 3%
Даже при условии приобретения украинской земли в собственность хозяин не сможет достойно зарабатывать, если не будет качественной государственной поддержки, отметил заместитель министра развития экономики, торговли и сельского хозяйства по вопросам агрополитики Тарас Высоцкий. Перед чиновником, который в считанные дни находится на новой должности, участники земельного вече поставили требование – работать над безопасностью крестьянина при работе на земле, как от коррупционных рисков, так и в экономике.
Высоцкий отметил, что сейчас хозяева имеют необходимость в получении доступных агрокредитов, со ставками приближенными к европейским.
«Мы все мечтаем о времени, когда будет финансирование под 5% для всех. И пока оно придет, государство готово это начать уже. Начиная с 2020 года, государство будет компенсировать учетную ставку НБУ. Тогда мы поймем, что реальная стоимость будет 50% годовых. Это первое, о чем надо позаботиться. И это уже делается. Продолжается работа над тем, чтобы это запустить».
Тарас Высоцкий отметил, что уже с 1 октября Верховная Рада должна получить к рассмотрению законопроект о земельной реформе – такую задачу перед правительством поставил Владимир Зеленский. Вопреки тезисам заместителя министра выступила директор Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова. Она сообщила, что действительно в Украине есть целый пул банков, которые уже готовы давать кредиты – это около половины финучреждений, которые имеют программы сельскохозяйственных кредитов. Однако о низких процентах по таким кредитам говорить пока рано.
В рамках подготовки к земельному закону Тарас Высоцкий заверил относительно работы, которая ведется в целях безопасности рынка украинской земли. Прежде всего, чтобы она принадлежала гражданам. Для этого предусматривают механизмы защиты.
«Остается и усилится действующая норма, где смогут покупать украинцы и украинские сельхозтоваропроизводители. Это очень важный момент. И все максимально предохранительные моменты должны быть, которые могут быть поставлены с точки зрения, прежде всего, России. Если может оказаться, что представитель этой страны получил каким-то образом землю, например, в наследство – это должно быть конфисковано. В пользу государства Украины», – сказал Высоцкий.
Арендаторы получат первое право на приобретение земли
Обеспечить право первого голоса во время покупки земли пайщиков хозяевами, которые сейчас обрабатывают земли на законодательном уровне – определяет приоритетом парламентский профильный комитет. Как сообщил присутствовавший во время обсуждения председатель комитета Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений Николай Сольский («Слуга народа»), право на приоритетный выкуп уже есть в действующем законодательстве страны и должно быть подтверждено.
В более чем 90% договоров аренды есть право на преимущественный выкуп земли для того, кто обрабатывает эту землю. Это право прописано согласно действующему законодательству, оно действительно, и я практически уверен, что оно будет подтверждено. Возможно, будет обсуждаться вариант развить его согласно законодательству, связанному с земельной реформой.
Это право – очень эффективный способ для тех, кто хозяйничает на земле, выкупать эту землю. В любом селе люди будут продавать наделы, прежде всего тому, кого они знают, с кем они работали раньше. От кого они ежегодно получают арендную плату, где они знают работников, где они часто знают арендаторов, – сказал Сольский.
Также предусмотрены механизмы, которые обезопасят от монополистов на рынке земли. Их планируют заложить в отдельных законах, которые будут сопровождать основной проект, который будет освобождать от моратория на продажу.
«Начнем с ограничений по покупке в одни руки. Я абсолютно согласен с тем, что это должно регулироваться в рамках антимонопольного законодательства. Эта идея прорабатывается и найдет отражение в отдельных законопроектах, которые презентуют на обсуждение. Когда говорим об антимонопольном законодательстве, то это ограничение на уровне страны, области, ОТГ. Сейчас обсуждаются разные проценты: например, 0,… % на уровне страны, 10-15% на уровне области, 20-30% – ОТГ. Есть аргументы за чуточку больше или меньше, но, условно, в этих размерах», – отметил Сольский.
В октябре будет подано на рассмотрение Верховной Рады распоряжение о передаче земли местным общинам. Максимальная дерегуляция в сфере землеустройства – вплоть до того, чтобы инженеры-распорядители могли сами наполнять кадастр. Сейчас кадастр находится в подчинении Минэкономики и, скорее всего, будет оставаться в случае проведения земельной реформы», – сказал Сольский. Он добавил, что в ближайшие дни следует рассмотреть десятки важных законов, которые различным образом касаются земельной реформы.
«Аграрный комитет приоритетно сконцентрировался на законах, которые касаются земельной реформы. И этот результат можно будет увидеть в ближайшую неделю. Это и несколько технических законов, законы о моратории, продаже земли, ряд законов, связанных с государственной поддержкой, прежде всего, малых фермеров. Когда говорим об основном законе, существенным является ограничение по концентрации в рамках антимонопольного законодательства – страна – фермер – местная община, продажа государственных земель через ProZorro», – рассказал депутат.
Сначала продавать своим – потом иностранцам и 10 лет переходного периода
Не впускать иностранных покупателей на украинский рынок земли минимум 10 лет, как это сделали после принятия подобного закона в Литве, призвал глава «Агропродовольственного совета» Иван Слободяник.
«Сейчас Польша отказывает в доступе к землям с/х назначения иностранцам. Есть зарегулированность на рынке земли в Германии и Франции. Почему мы должны открыть доступ для иностранцев, я не очень понимаю. Хоть настроения есть разные. Все, безусловно, будут исходить из того, чтобы сохранить. Потому что если кто-то занимается инвестиционной деятельностью: ну, не пошел бизнес-проект – ничего страшного. Другой получится. А для этих людей – это последнее, что у них осталось», – сказал Слободяник.
Инициаторов законопроектов, касающихся рынка земли, а также экспертную среду Иван Слободяник призвал ориентироваться и учитывать не только интересы аграрного бизнеса, но и территории, где проживают люди, потенциальные работники сельхозпредприятий, жители села.
«Я сейчас услышал только экономические подходы. В экономике ключевой подход – это эффективность, рентабельность. В таком контексте это очень циничный взгляд. Человека там нет, если посмотреть. Главное, чем больше средств. Я думаю, надо исходить немного из другой позиции. Безусловно, эффективность является одним из ключевых факторов. Но тут подойти надо с гуманистической точки зрения, исходя из украинского национального интереса. Или, как я бы назвал, из экономического эгоизма.
Поскольку это специфический ресурс, нужно сделать так, чтобы был максимально сформирован средний класс украинских производителей», – рассказал председатель комитета Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины.
Слободяник отметил, что по его наблюдению фермеры, то есть представители малого и среднего бизнеса, более активно, чем агрохолдинги помогают местным общинам и вкладывают деньги в их развитие. Поэтому призвал позаботиться об условиях, в которых такие хозяева смогут работать и развиваться.
Общины не готовы к снятию моратория, нужна стратегия развития сельских территорий
О результатах общегосударственного опроса по готовности общин к открытию рынка земли рассказал инициатор опроса председатель ОО «Крипак», владелец Dengoff AgroFamily Богдан Балагура. В местных советах разных уровней спрашивали, какую имеют позицию: против открытия рынка, рассматривают этот вопрос, не хотят рассматривать и за снятие моратория.
«Разослали в общем 4 тыс. запросов, получили 3,5 тыс. писем от местных советов… Что мы увидели? 1200 советов разных уровней говорят, что не определились относительно снятия моратория. Большие города вообще говорят, что их эти вопросы не касаются, потому, что не имеют такой земли. И только 10 советов из всех опрошенных в Украине выступили за снятие моратория.
Это статистика, которая не обязывает оставлять мораторий, но она очень показательна. Она говорит о том, что правительству, в первую очередь, следует идти на места и говорить с людьми о земельной реформе, потому что завтра эти же советы получат еще 9 млн. га государственной земли. Им нужно показать варианты поведения с этой землей в условиях рынка», – рассказал Балагура.
Эксперт добавил, что работать на уровне тех иностранных инвесторов и потенциальных покупателей земли украинские хозяева смогут тогда, когда будут иметь не только вдоволь материальных ресурсов, но и будут обеспечены необходимыми знаниями и бизнес-технологиями.
«Финансовая культура агрария? Сколько компаний имеют 1С, битфинанс, другие программы? Ведется ли бумажный документооборот. Банк проведет там аудит? Должны быть хорошие условия не только для аграриев, а и для всех на селе. Потому что если мы запустим бизнес в целом у себя в районах, мы уменьшим налоговую нагрузку, мы себя разгрузим в рабочих местах, нам не надо будет придумывать новые рабочие места», – сказал он.
Земельное ипотечное учреждение, долина агроинноваций и биржа инвестпроектов в АПК
Чтобы в Украине больше не действовал теневой рынок продажи земли, а отношения между владельцами паев и теми, кто хочет их приобрести и обрабатывать, были максимально прозрачными, имеется необходимость выработать четкие правила игры в земельных отношениях. А для этого должны быть учтены потребности аграриев, напомнила главный редактор AgroPolit.com Наталия Белоусова.
«Рынок хочет, чтобы его услышали. Чем больше будет прозрачности, тем лучше… Нужно подумать над созданием в Украине ипотечного учреждения для выкупа сельскохозяйственной земли у граждан (владельцев паев), если они не хотят ее продавать действующим арендаторам, общинам. Это учреждение должно также выкупать с/х землю у юрлиц, которые брали у иностранных банков кредиты для покупки земли, и они либо выходят из бизнеса, либо компания (владелец земли) стала банкротом.
Какой механизм выкупа этих земель — сейчас вопрос открытый. А он вопиющий. Напомню, что в подготовленном аграрным комитетом законопроекте покупать украинскую землю параллельно с физическими лицами гражданами Украины смогут юрлица-резиденты Украины, что зарегистрированные в соответствии действующего законодательства», – сказала Наталья.
Также участница дискуссии предложила создать в Украине собственную биржу аграрных инвестиционных проектов. Она, прежде всего, должна заниматься реализацией отечественных проектов, которые сможет увидеть и оценить как местный, так и зарубежный инвестор.
«Параллельно с запуском рынка земли следует создать всеукраинскую региональную биржу из инвестиционных проектов в АПК – на ней инвестор может самостоятельно выбрать, что ему интересно и инвестировать. Это будет действенный инструмент: различные проекты поделены по направлениям; животноводство, растениеводство, сельхозкооперация и тому подобное. В целом же экспортный драйв агросектору и его участникам придаст создание сети торговых агроаташе в наиболее интересных для нас странах с точки зрения экспорта (ЕС, Китай, Африка и другие).
Они должны стать мостиком для агробизнеса, союзником по поиску новых свободных ниш на внешних рынках и постоянным лоббистом интересов украинских компаний снаружи. Это такой экспортный политдесант международного класса, группа быстрого реагирования, которая знает, куда бизнесу идти, где есть свободные рынки и как предпринимателям и государственным фитосанитарным органам гармонизировать внутренние стандарты с международными, чтобы не нарваться на экспортные барьеры», – рассказывает она.
Чтобы такая система сработала, продолжает Белоусова, следует как можно быстрее назначить 5-7 торговых атташе в основные экспортные центры международной торговли, которые будут приводить за ручку инвестора в Украину.
Госгеокадастр – ликвидировать, а земельные функции перенести в «смартфон»
Для безопасного запуска рынка земли следует сделать 4 вещи, говорит председатель общественной организации «Прозрачная земля» Владимир Коваленко.
Первая – объединить два кадастры и один реестр вещных прав. «Нужно объединить Государственный земельный кадастр, реестр прав на недвижимое имущество Минюста, а также – градостроительный кадастр. На их основе должна появиться единая электронная платформа для продажи земли и прав (на базе технологии блокчейн) на нее. В условиях свободного рынка на этой площадке должна продаваться и покупаться земля», – говорит он.
Вторая – ликвидировать Госгеокадастр и автоматизировать его функции, чтобы минимизировать вмешательство человеческого фактора, а, следовательно, и коррупцию в земельных процессах.
«Он должен исчезнуть. Все его функции, связанные с землей (которые не отойдут на места вместе с передачей с/х земель) следует автоматизировать. Вся земля и процедуры с ее регистрацией, перерегистрацией и другое должно быть «в цифре». Это логично ложится в общую концепцию, которую объявил президент Владимир Зеленский – «Страна в смартфоне», – объясняет председатель общественной организации «Прозрачная земля».
Он объяснил, как эти два шага конкретно упростят жизнь владельцам паев и иным участникам земельного рынка.
«Покупатель земельного участка, нажав на экран смартфона, сможет получить из единого реестра максимально полную информацию о земельном участке, проанализировав информацию через эту систему принять участие в открытых торгах. А продавец сможет за несколько шагов сформировать лот и продать земельный участок по самой высокой цене на конкурентных началах через систему электронных торгов «Прозорро».
Также это будет полезно объединенным территориальным общинам, позволит эффективно распоряжаться землями. Ведь граждане смогут получать автоматизированные административные услуги», – пояснил Владимир Коваленко.
Третья – инвентаризация земель государственной и коммунальной собственности.
«С частной более-менее понятно: земли паев были внесены в кадастр для регистрации договоров аренды арендаторами, а несельскохозяйственного назначения – владельцами в процессе заключения гражданско-правовых соглашений, наследования и тому подобное. А вот что из 10,5 млн. га государственной земли? Это вопрос. Только земли НААН чего стоят: кто понимает, что там сейчас происходит?
Руководители предприятий из состава академии совсем не заинтересованы в проведении инвентаризации этих земель, потому что, во-первых, уже нет тех площадей, которые закреплены, а во-вторых, это исключит их теневую обработку. По моему мнению, эти земли следует инвентаризировать первыми. И их следует сдавать в аренду на прозрачных конкурсных условиях и оставить в государственной собственности, обеспечивая продовольственную безопасность», – говорит он.
Четвертая – сохранить мораторий на изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.
«Пока неизвестно, что по данному вопросу думают и планируют делать авторы земельного законопроекта. Нас ждет тотальный вывод земель из сельскохозяйственного обращения. Я уверен, что застройщики уже в низком старте перед запуском рынка земель. Прогнозирую всплеск тотальной застройки под СТО, АЗС, рестораны, парковки, логистические центры вдоль трасс, под строительство заводов на черноземах. Реально существует риск вывода земли из сельскохозяйственного оборота, таким образом, десятков тысяч гектаров», – подытожил Коваленко.
Иностранный инвестор и в дальнейшем ценный
Одновременно со стимуляцией для отечественного агропроизводителя и созданием максимально выгодных условий на земельном рынке, не стоит исключать возможности вхождения в Украину зарубежного капитала от инвесторов. Об этом заявил управляющий партнер Diligent Capital Partners Даниил Пасько. Его инвестиционная компания работает с крупными зарубежными предприятиям, которые покупают в Украине продукцию и вкладывают в развитие производственных мощностей.
«Я украинец, гражданин Украины. Моя команда – это украинцы. Но мы управляем средствами иностранных инвесторов. И наша позиция заключается в том, что для владельцев земли выгодно создание рынка с минимальными ограничениями. В частности, допустить на рынок инвестиции зарубежного капитала. Потому что тогда благодаря приходу международного капитала будет значительно больший спрос на такую землю. А по закону спроса и предложения – чем больше спрос, тем выше цена», – рассказал Даниил Пасько.
В то же время, как представитель правительственного ведомства Тарас Высоцкий, так и депутат, представитель профильного парламентского комитета Николай Сольский в ответ подчеркнули, что пока не рассматривается возможность иностранцам покупать украинскую землю, а только ввести условия, при которых могут вкладывать средства иностранные инвесторы на правах совладельцев предприятий. Но и условия для последнего вхождения на рынок обсуждаются в профессиональной среде.
Даниил Пасько спрогнозировал, что в случае вхождения иностранных инвесторов, может упасть цена аренды земли. Потому что такой владелец пая, вероятно, потребует за пользование значительно меньше.
«Ожидаемая доходность для международных инвесторов значительно ниже, чем для локальных инвесторов. Например, если говорить об инвестфондах, их ожидаемая доходность составляет 3-5%. Это позволит значительно дешевле сдавать приобретенную за 2 тыс. долл. землю, чем тем, кто ожидает 20-30% доходности. Тем субъектам, которые планируют арендовать эту землю, тоже выгодно, чтобы пришел международный капитал», – сказал Пасько.
Местные советы озвучили 4 условия для запуска рынка земли
Передача земель местным органам власти, закон о местном референдуме, доступное кредитование и антимонопольные ограничения – это ключевые условия безопасного рынка земли, считает первый заместитель руководителя Всеукраинской ассоциации сельских и поселковых советов Иван Фурсенко.
«В Украине остается коррупционная составляющая – Госгеокадастр, он монопольно распоряжается землями. Частично эти земли были переданы объединенным общинам. Частью земельной реформы мы все же хотели бы видеть отдельный закон, по которому происходит передача земель за пределами населенных пунктов органам местного самоуправления», – называет первый приоритет Фурсенко.
Вторым приоритетным заданием Иван Фурсенко назвал создание условий для жителей села для принятия коллегиальных решений о том, как распоряжаться землей в пределах общины. Например, это может быть принятие закона о местном референдуме, где жители ОТГ могут путем голосования решать такие вопросы, как, скажем, использовать землю в пределах общины, какие севообороты применять в пределах собственной территории для получения урожаев и сохранения почв, каких инвесторов впускать и впускать ли вообще на свою территорию.
Следующее – необходима возможность привлечения выгодных кредитов для ведения сельского хозяйства. Прежде всего, речь идет о кредитовании малого и среднего бизнеса.
Семья, которая имеет два, три пая и свой приусадебный участок, площадью до 20-25 га. У них нет ни одной — ни банковской истории, ни кредитной. А тот доход, который они зарабатывают с гектара — тратят исключительно на свою жизнь. Они должны развиваться, а не только иметь возможность купить эту землю, – сказал Фурсенко.
Четвертая позиция – установление ограничений для тех, кто планирует приобрести большие площади земли внутри общины.
Мои предложения — ввести ограничения на приобретения в одни руки не более 35% земли одной общины. Так мы будем ограничивать монополиста. Потому что уже есть ОТГ, которые были созданы вокруг одного монополиста. А если он проседает, проседает вся община, люди всей общины остаются без работы. Чтобы эту проблему не порождать, должны разделять в процентном соотношении, – подытожил Иван Фурсенко.
В Украине – от 5 до 25% земли не инвентаризовано
По приблизительным оценкам, сегодня в Украине не инвентаризованная земля составляет 5-25% от общей массы, в зависимости от региона и баллов. Такую статистику обнародовал председатель союза Центр развития земельных правоотношений в Украине Леонид Корейба. По данным Госгеокадастра, карты инвентаризованной земли заполнены лишь на 70%. Внесенные участки добавлены с ошибочной информацией, неверной системой координат, пространственными конфигурациями. Внесение земли в реестр принесет пользу общинам.
«В Житомирской области в 2 территориальных общинах провели аудит. Обнаружили, что 30% земли были не зарегистрированными. Что дала регистрация? Наполнила местный бюджет на 25%. Также это позволило поднять арендную плату», – отметил эксперт.
По его словам, это – главный вызов реформы.
«Всем известно, что нормального учета земель в Украине, к сожалению, нет. Отличным примером в прошлом году служила процедура передачи земель за пределами населенных пунктов общинам. Обещали 750 тысяч га, а передали 1,5 миллиона. Отменили форму 6-зем, но ничего не было введено. С течением определенного времени решили: а пусть теперь учет осуществляется на основании сведений Государственного земельного кадастра. Оно бы и не плохо, но представьте себе, как мы откатились назад.
Ранее мы учитывали 100% земель с сомнительной точностью, теперь только ту часть, что есть в ГЗК. А сколько там собственно информации, которая внесена с ошибками, неправильной системой координат, пространственными конфигурациями», – подчеркнул эксперт.
По его данным, в общей структуре с/х земель паевые составляют 2/3. Он отметил, что в настоящее время право распоряжаться полностью передано на места: всеми участками, кроме тех, что имеют владельцев – распоряжаются сельские, поселковые, городские советы по месту расположения таких участков.
Значительная часть таких земель не отражена в ГЗК, обрабатывается «нелегально», бывают случаи «старых» договоров аренды до 2013 года, когда еще не присваивались кадастровые номера земельным участкам. Следовательно, учитываются лишь частично. Кажется же разумным, сначала инвентаризировать, чтобы понимать, что можешь продавать, тогда уже продавать. Но, к сожалению, поскольку это вопрос колоссально политизирован, важен лишь результат – снять мораторий», – сказал Корейба.
Также эксперт отметил:
Для общего понимания, я – за снятие моратория. В МЭРТ (Министерство экономического развития территорий) отмечали, что имеют 35 вариантов запуска рынка. Надеюсь, что среди них есть такой, который предусматривает сначала инвентаризацию, а уже потом возможность продажи.
Сделать процесс обработки проекта закона максимально прозрачным
Приобщить аграрные ассоциации и профильные организации для принятия решения о виде окончательных проектов земельных законов призвала депутатов и чиновников вице-президент фонда SigmaBleyzer и «AgroGeneration», экс-заместитель министра аграрной политики и продовольствия по вопросам европейской интеграции Владислава Магалецкая-Рутицкая.
«Мы, и я лично, когда была заместителем министра и главой проекта Всемирного банка, который занимался вопросами легализации и работы над земельным законодательством, со всеми союзами, ассоциациями аграриев и фермеров, работали над пакетом законов, который сейчас будет рассматриваться. Я искренне верю, что аграрный комитет Верховной Рады и профильный заместитель министра развития экономики, торговли и сельского хозяйства, готовят финальное предложение.
Но недавно мы, Союз украинских предпринимателей, встречались с председателем парламента г-ном Разумковым и председателем фракции «Слуги народа» Давидом Арахамией. И, к сожалению, основные параметры и тезисы, по которым будет работать рынок, кроме общеизвестных, мы не услышали», – рассказала Владислава.
Она подчеркнула, что после принятия закона вносить ограничения на рынке и правки будет трудно. Поэтому стоит все проблемные вопросы выяснить и найти компромиссные решения до того, как готовый закон будет внесен на рассмотрение.
Около 2 млн. га государственных сельхозземель используется неэффективно
Из 10,5 млн. га земли государственной собственности почти 2 млн. га используются не эффективно. Об этом рассказал советник министра МВД, народный депутат VII созыва Михаил Апостол.
На государственных землях, на которые не оформлена техническая документация, легко наживаться нечистым на руку представителям власти, убежден Михаил Апостол. По его словам, речь идет о 1,5 млн. га паев, числящихся как неоформленное наследство, и о 480 тыс. га невостребованных паев.
«Они являются кормилицей определенной категории чиновников. Около 3 млн. га сегодня используются согласно технической документации законно. Остальная земля передается по разным схемам — в совместное пользование, совместное выращивание и т. д., — говорит он».
Советник министра МВД подчеркнул на необходимость проведения инвентаризации земель, находящихся в государственном пользовании до того, как будет отменен мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. А также отметил, что должны быть приняты решения, которые обеспечат безопасную реализацию паев в тех регионах, где сейчас есть проблемы с государственным сельхоздарением.
Люди угрожающе будут продавать землю из-за того, что они не чувствуют никакой серьезной ответственности и цены этой земли. Есть области, где оплата составляет полторы-две тысячи гривен за гектар, тогда как в других – 6-7 тысяч за гектар. Там, где малая плата за пай, действительно большая угроза продажи земли. Имеется такой бардак, который сегодня и последние 10 лет существует в земельных отношениях, – сказал Михаил Апостол.
При условии принятия законов, которые позволят продавать землю, на государство возлагается обязанность, чтобы тот, кто ее приобретет, бережно относился к ресурсу, заботился о плодородии почв и экологии. Советник министра МВД отметил, что это касается как украинских фермеров, так и иностранных инвесторов, если те придут на условиях совладельцев предприятий.
Государство должно стоять над этим процессом. Оно должно контролировать, начиная от агротехники, экологии, применения незарегистрированных пестицидов и тому подобное. Если новый собственник, который купит право постоянного пользования, не будет придерживаться тех правил, которые установлены на законодательном уровне, государство должно иметь право забрать эту землю и в дальнейшем или ее отдать в аренду или продать другому владельцу. Это действует практически во всех развитых странах мира, – говорит он.
Кредиты коммерческих банков на старте будут стоить 12-15%
Сейчас украинские банки готовы выдавать кредиты для фермеров для покупки земли под 12-15%. Об этом заявила директор Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова.
Она пояснила, что доступ агро-МСП к кредитам на приобретение земли будет зависеть от двух основных факторов: 1) от кредитного риска (риск невозврата кредита); 2) от стоимости кредита.
«Во-первых, банки кредитуют клиентов, которые способны вернуть кредит. Чтобы убедиться в этом, банк изучает деятельность фермера, историю прошлых посевов и урожаев, местные показатели урожайности и особенности почвы, оценивает затраты и прогнозирует объемы поступлений от продажи будущего урожая. Проверяет, имеет ли фермер достаточно земли и техники для ее обработки (в собственности или в аренде), каким другим имуществом владеет и тому подобное.
К сожалению, эта задача усложняется склонностью мелких агропроизводителей к ведению бизнеса в тени, из-за чего их отчетность часто ставит перед банками вопрос, и не дает ответы на них. Для решения проблемы чрезмерных рисков правительство при поддержке Всемирного банка разрабатывает программу частичных кредитных гарантий – она облегчит бремя рисков для банков и позволит профинансировать фермеров, которые при других обстоятельствах кредит не получили бы. Во-вторых, финансирование приобретения земли предусматривает долгосрочное кредитование.
Поэтому размер ставки становится во многом решающим фактором. Со временем открытие рынка и использование земли в качестве залога позволят значительно удешевить кредиты – и за счет снижения кредитного риска, и за счет уменьшения инфляции (приток инвестиций и макроэкономическая стабильность). Но на самом старте рынка кредитные ставки будут еще довольно высоки, поэтому стоит внедрить программу государственной финансовой поддержки небольших производителей путем компенсации части %», – прогнозирует она.
«Для украинских банковских систем сейчас реально предложить кредитную ставку фермерам под 12-15%. Но для этого нужно провести правительству ряд реформ, повысить финансовую осведомленность производителей. По условиям государственной поддержки дополнительно можем снизить ставку на 5-8%. Но обещать 3% еще рано», – отметила эксперт.
Также она добавила, что из-за отсутствия работающего рынка земли государственный бюджет ежегодно недополучает $22 млрд., что эквивалентно 17% ВВП.
«Если бы в Украине был установлен мораторий на продажу земли, то ВВП Украины в 2018 году мог бы на 22,5 млрд. долларов (или на 17%) превышать фактический уровень. Именно такова цена подавленных в течение 18 лет темпов роста производительности агропроизводства. Это также дает представление о возможностях, которые откроет легальный и прозрачный рынок сельхозземель для экономики Украины. Логика здесь проста — собственность на землю дает гораздо больше защиты по сравнению с арендой десятков или сотен паев.
Можно не бояться неожиданного расторжения договора аренды внутри своего поля, следовательно, можно планировать долгосрочные инвестиции и не истощать землю ради одного-двух ближайших урожаев. А это и производительность, и качество почвы. С другой стороны, продолжать терять такие возможности из-за дальнейшего промедления – крупнейший глобальный риск, связанный с земельной реформой в Украине», – объясняет она.
Конечно, продолжает Коробкова, открытие рынка также несет определенные риски, хотя по масштабам они не сопоставимы с риском потери возможностей в случае консервации статус-кво.
«Мы знаем, что агропроизводители, особенно небольшие, опасаются потерять арендованную землю (а, следовательно – бизнес), если по тем или иным причинам не смогут выкупить ее на старте рынка. Чтобы избежать негативных эффектов, стоит предусмотреть предохранители: – приоритетное право выкупа для производителя-арендатора; механизмы финансовой поддержки; отсутствие жестких ограничений для банков (по общей площади и по времени владения землей), чтобы они смогли свободно кредитовать под залог земли», – добавляет Коробкова.
Напомним, круглые столы на тему введения моратория на землю и обсуждения в экспертном кругу продлятся. За ними будут следить, и присоединяться к их организации информационные партнеры – AgroPolit.com, Latifundist.com, Kurkul.com.
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.