Директор СЕТАМ Виктор Вишнев: Сейчас никто не готов покупать землю за $15 тысяч

10.08.2018 – Аграрии активно закладывали банкам пашню для ОСГ, экспертные оценки не совпадают с реальной стоимостью паев, а через интернет – аукционы банки за долги сейчас продают даже сперму племенного КРС, рассказал Agravery.com генеральный директор ГП СЕТАМ Виктор Вишнев.

Читайте также: Как работает кэшбэк (возврат денег) при покупке товаров и услуг

«В нашей стране можно свободно купить паи даже через сайт OLX в обход земельного моратория», – любят повторять сторонники идеи свободного оборота пашни в Украине.

В то же время, купить паи через интернет предлагает и само государство, в лице Минюста, которому принадлежит ГП СЕТАМ, которое оперирует арестованным имуществом. За прошедшие два года учреждение от продажи 717 земельных участков выручило 350 млн. грн. Для сравнения: в 2017 году аренда государственной земли через аукционы Госгеокадастра дала местным бюджетам 117 млн. грн.

Почему предприятие Минюста стало продавать сельскохозяйственную землю, кто покупает арестованные аграрные активы, и почему только аукцион помогает адекватно оценить стоимость пашни, Agravery.com говорил с генеральным директором ГП СЕТАМ Виктором Вишневым.

Читайте также: Виктор Вишнев: Самый дорогой лот, который мы продали – 104 млн. гривен. Сейчас продаем два танкера и памятник Ленину

Виктор Вишнев: От нашей деятельности государство получило более 250 млн. грн.

Консультант Всемирного банка Денис Низалов: Если сейчас цена гектара пашни – $1,5 тысяч, то после открытия рынка она возрастет до $3,5 тысяч

Купить Zcash (ZEC) картой Сбербанка ОнЛ@йн

Какая доля из 717 земельных лотов, стоимостью на 350 миллионов гривен приходилась на сельскохозяйственную землю? Продавали ли при этом «арестованную» пашню? И торговали ли при этом землей других видов? 

— Мы торговали исключительно той арестованной за долги пашней аграрных предприятий, на которую не распространяется «земельный мораторий» – то есть участки, формально выделенные под личное крестьянское хозяйство и под индивидуальное садоводство.

Наибольшую выручку нам дала земля под застройку. Она торгуется активнее, покупатели всегда предлагают высокую цену. В то же время, все лоты приходились именно на пашню. В этом случае на выручку влияло наличие мелиорации или же степень раздробленности земельного массива. Аграрии не хотят покупать один пай посреди целостного поля. Им интересно купить несколько паев по два гектара, которые удастся объединить в цельный массив.

Когда мы начинали земельные торги, основной проблемой была именно стоимость продажи. В условиях отсутствия рынка никто не может адекватно оценить, сколько должна стоить земля. Нормативно-денежная оценка, установленная государством – на самом деле очень примерная вещь.

К счастью, благодаря механизму аукциона мы быстро решили эту проблему. Одним из первых мы продали массив полей-солончаков площадью 20 гектаров в Херсонской области. Оценщик установил стоимость поля в $300 за гектар. Во время аукциона цену удалось «разогнать» до $1000 за гектар.

Чем хорош механизм аукциона? Он помогает понять искажения в оценке земельного участка. Если эксперт занизил цену земельного лота, за участок начнут активно торговаться, и так финальная цена пая вырастет. Если же оценщик поставил слишком высокую цену участка, торги ее снизят. Если пай не удается продать с первого раза, второй раз его нужно продавать на 20% дешевле от начальной стоимости, как этого требует законодательство. Если и во второй раз аукцион не состоялся, в третий раз нужно продавать по цене в 30% ниже стартовой.

А как ваше предприятие приобрело 717 земельных лотов?

— Нам их на продажу передают государственные исполнители от Минюста. Уточним, государственный или частный исполнитель – в хозяйственных спорах между двумя юридическими или физическими лицами это только процессуальное лицо. К ним отдельно обращаются заемщики, имеющие на руках решение суда о принудительном возвращении долга.

Вообще, по действующему законодательству порядок взыскания долга выглядит так. Сначала задолженность покрывается имеющимися финансами должника. Если изъятых денег недостаточно, долги покрываются движимым имуществом должника, кроме «неприкосновенного минимума», необходимого для жизни человека. Если и движимого имущества не хватит покрыть долги заемщика, только тогда исполнители имеют право выставлять на торги арестованную за долги недвижимость.

При этом это не обязательно должен быть земельный участок, это может быть жилье или производственные помещения.

Когда ГП «СЕТАМ» получило право торговать арестованными земельными участками?

— В октябре 2016 года, когда ВР внесла изменения в закон «Об исполнительном производстве», по которому нам позволили продавать арестованные земельные участки, кроме тех, на которые распространяется запрет на куплю-продажу сельскохозяйственной земли. То есть, еще раз повторюсь, речь идет про участки, выделенные под личное крестьянское хозяйство и под индивидуальное садоводство.

Формально, к этому времени была отдельная процедура продажи земли «с молотка», которую детализировал Земельный кодекс. На практике, такие торги вообще не состоялись. Правила требовали проводить торги исключительно «по месту нахождения земельного участка. При этом на аукционе должны были присутствовать и владелец земельного участка, и лицитатор, и участник торгов, и государственный исполнитель. Так как всех участников торгов не удавалось собрать «по месту нахождения земельного участка, то, и арестованные паи на практике никто и не продавал.

А как происходят торги земельными участками через ресурс СЕТАМ?

— Мы продаем земельные участки по той же процедуре, как и другие лоты арестованного имущества. Получаем пакет документов с информацией об имуществе, в частности о стартовой оценке. Данные о земельном лоте выставляем в систему торгов СЕТАМ. Для участия в аукционе по продаже участка достаточно зарегистрироваться на сайте СЕТАМ, подать документы для участия в торгах и уплатить гарантийный взнос, или через банк, или через эквайринг на сайте – и все, вы допущены к участию в торгах. В зависимости от стоимости, земельный лот в нашей системе не задерживается дольше 10-30 дней.

Есть ли участки, которые вам все же не удается продать? Имеется ли подробная статистика неудачных земельных торгов? 

— Нет, такой статистики не ведем. Скажу лишь, что мы имеем достаточно много земельных лотов, которые не удалось продать. Вопрос не только в спросе на землю, но и в ее оценке. Мы сейчас имеем много не проданных земельных участков, которые оценили в $30 тысяч долларов за 2 гектара.

Когда-то эту землю именно по такой стоимости заставили в банке. Возможно, эта цена была адекватная на пике экономического развития 2007-2008 годов, когда цены на недвижимость были высокие, и все считали, что вокруг Киева будет застроена коттеджами даже вся земля сельскохозяйственного назначения. Пузырь лопнул. И сейчас никто не готов покупать землю за $15 тысяч.

Самый яркий пример – Макаровский район Киевской области. Там на продажу под застройку землю выставляли массивами сразу по 50 гектаров. Возможных покупателей отпугнула завышенная цена.

А что происходит дальше с землей, которую не удалось продать на торгах?

— Если на землю не удалось найти покупателя, то участок предлагается взыскателю в качестве погашения долгов. Например, банк выдал кредит на 10 млн. грн. под залог земли. Взыскали земельный участок, по решению суда выставили ее за 10 млн. грн. Земля как товар оказалась никому не нужна на торгах, даже финальной ценой в 7 миллионов гривен. Тогда исполнитель ищет другое имущество для погашения долга. 

По вашим ожиданиям, будут ли у вас и дальше выставляться на продажу арестованные участки земли?

— У нас постоянный поток новых «земельных» лотов. Откуда он берется? Суды проходят, взыскания по долгам происходят. Если «земельный мораторий» все-таки отменят, закладывать под кредит начнут и «арестованные» сейчас паи. Земля станет стандартным товаром, который можно будет выставлять на торги, если кто-то не смог расплатиться по долгам.

Более того – мы готовы стать площадкой для рыночной продажи пашни. При условии, когда непонятна стоимость земли, именно электронные аукционы смогут сформировать адекватную цену, особенно, если торги будут иметь всесторонний охват.

Можно долго дискутировать – лучше проводить аукционы по месту нахождения участка, чтобы все бабушки смогли, что не имеют интернета, принять участие. Но фактически, Украина на сегодня имеет один из самых высоких процентов в мире с охватом интернета. Интернет есть везде, в частности в сельской местности. И здесь не нужно рассказывать, что, мол, у бабушек не будет шансов купить землю. Нужно ориентироваться на активных агропроизводителей, что смогут пашню не только покупать, но и активно обрабатывать.

Есть ли агрокомпании — постоянные покупатели земельных участков через ваш ресурс? 

— Можем назвать лишь категории покупателей. Одиночные поля покупают локальные агрокомпании среднего размера, цельные массивы пашни покупают агрохолдинги.

Формально арестованные участки земли не имеют собственника, пока не состоялись торги. Где гарантия для нового будущего владельца арестованного пая, что его покупку не захватят аграрные рейдеры, об активизации которых много говорят в последнее время?

— По законодательству, если участок под арестом, его нельзя отчуждать, либо производить какие-то другие действия. Каждый наш участок имеет свой кадастровый номер, подлинность которого может проверить каждый участник торгов. Конечно, «черные регистраторы» могут подменить данные в реестрах, но это вопрос не к нам, а к антирейдерской комиссии при Минюсте. Покупатель арестованного имущества получает полный пакет собственности на участок, и эти документы можно заверить у нотариуса.

Если вдруг покупателя арестованного пая что-то не устроило, он может подать в суд, как и в других случаях с «обычными» операциями купли-продажи имуществу. Если суд примет иск, СЕТАМ или исполнительная служба вернет средства.

Вы упоминали, что исполнители при взыскании долгов в первую очередь продают движимое имущество. Кроме земли, в недвижимости также могут продать жилье или производственные помещения. Торгуете ли вы арестованным имуществом аграрных компаний? Если так, то, о каких видах имущества идет речь?

— Мы торгуем различными активами. Например, было много лотов с арестованной за долги агротехникой. Недавно мы в пользу Ощадбанка продавали Славянский маслоэкстракционный завод, это была добровольная продажа с баланса банка.

Банки часто продают недвижимость своих должников — агрокомпаний. Мы сейчас говорим о производственных объектах – коровниках, элеваторах, доильных залах, складах. Иногда за долги продают агропродукцию – через нас часто проходят арестованные партии зерна. Продавали Вознесенский коньячный завод, помещения спиртзаводов, склады.

Особенно интересны покупателям элеваторы. Есть крупные компании, которые специально отслеживают любые элеваторы, которые появляются на торгах. У нас были случаи, когда мы торговали заложенной за долги скотиной. Был даже курьезный лот – в Днепропетровской области продавали племенную спермопродукцию стоимостью в полтора миллиона гривен.

Ведете ли статистику, сколько через площадку было продано описанных выше аграрных активов? 

— Мы не ведем специализированной статистики по аграрной, промышленной или коммерческой недвижимости. Это же неофициальный взгляд. На земле можно построить дом или ее засеять. В помещении завода производить масло или сдавать под склады или офисы.

А вот по сельхозтехнике в нас есть отдельная вкладка на сайте: комбайны, тракторы, сеялки и тому подобное – все в этой категории, что очень удобно покупателям.

Относительно агропродукции, то мы, например, не центральная биржа по продаже зерна. Для нас это скорее точечные продажи.

Какие преобладают покупатели – малые, средние или крупные агропроизводители? 

— Это коммерческая информация, ее мы не можем раскрывать. Скажем так, что среди наших клиентов есть и крупные предприятия, имеющие от 100 тысяч га земельного банка. Мы же продаем совершенно разные активы. У нас есть и элеваторы, которые могут купить буквально два-три игрока рынка. Есть и трактора Т-150, которые интересно покупать только соседям фермера-должника.

Мы, сегментируем покупателей только по видам активов, которые те покупают. На сегодня СЕТАМ имеет самую большую базу среди подобных интернет — аукционов – у нас зарегистрировано более 50 тысяч постоянных клиентов. Они постоянно «живут» в нашей системе, постоянно что-то пересматривают, но в подавляющем большинстве поручают нам поиск нужного товара.

С нами работают, потому что мы берем свой процент исключительно при успешной продаже товара. Размещение лота в системе само по себе не влечет расходов. Поэтому мы, как и клиенты, материально заинтересованы в успехе.

Автор: Иван Киричевский

Источник: Agravery.com

Перевод: BusinessForecast.by

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.

Читайте по теме:

Оставить комментарий