Цена пая: что даст аграриям новая методика оценки земли?

21.04.2017 – Стоимость земли станет ниже, поскольку ее будут оценивать не по правилам 1988 года. Но исполнители сделают все, чтобы аграрии не смогли этим воспользоваться.

Читайте также: Как работает кэшбэк (возврат денег) при покупке товаров и услуг

За год от января 2016 года до января 2017 года объем расходов аграриев на производство продукции вырос на 23,4%. В структуру таких расходов входит и заработная плата работникам, и повышенные тарифы на энергоносители, и арендная плата за паи. И это все на фоне того, что начисление обещанных аграриям дотаций от государства еще не началось.

Но аграрии получили возможность несколько сэкономить на своих расходах — с 1 марта этого года вступает в силу новая методика нормативно-денежной оценки (НДО) земли. По этой методике средняя стоимость гектара пашни в Украине снижается с 31 тысячи гривен до 27 тысяч гривен.

Михаил Соколов, заместитель главы Всеукраинской аграрной рады, объясняет – объем земельного налога, который должны платить аграрии, а также налога 4-ой группы напрямую зависит от стоимости нормативно-денежной оценки земли. Поэтому в теории следует ожидать, что такая земельная новация поможет снизить финансовую нагрузку на аграриев.

Особенности национальной оценки

Олег Гвоздь, и.о. председателя Госгеокадастра Украины, рассказывает – первой новацией при формировании нового порядка НДО стало использование данных рентного дохода на 1 гектар пашни за 2010-2014 гг.

Второй новацией стало включение в формулу расчета НДО балла бонитета почв (показатель качества почв). Таким образом, земля с высшим баллом бонитета получит высшую нормативно-денежную оценку.

Третьей новацией стало условное деление территории Украины на природно-сельскохозяйственные районы, в каждом из которых уже установлены нормативы капитализированного рентного дохода. В рамках такого распределения оценка земли по новой методике будет проводиться для конкретных земельных участков, а не для области или района вообще.

«Следовательно, если ранее в разных районах одной области НДО значительных различий не имела, то теперь в одной области такая разница может составлять 20 тысяч гривен между районами», — говорит Роман Граб, эксперт по земельным вопросам «Украинского клуба аграрного бизнеса».

Впрочем, как отмечает эксперт, данные НДО используются для определения размера земельного налога, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков. Поэтому методику оценки земли нужно постоянно обновлять.

В аналитическом департаменте Украинской аграрной конфедерации добавляют – предыдущий порядок НДО был введен еще в июле 1995 года и тогда он составил 3675 гривен за гектар. Но такой показатель базировался на показателях доходности пашни образца еще в 1988 году. Так и получалось, что земли в южных областях, где ранее применялась система орошения, получили почти такую же оценку, как, скажем, плодородные почвы в Полтавской области. Аграрии южных областей должны вкладывать в плодородие земли значительно больше средств, чем их коллеги из других областей Украины, а вот арендную плату и налоги в местные бюджеты платить наравне со всеми.

Никто не проиграл

Роман Граб комментирует, «наибольшую выгоду из новой методики НДО получат те пользователи земли, которые обрабатывают малопродуктивные или сухие земли в южных регионах, где производство аграрной продукции является более рискованным из-за неблагоприятных климатических условий».

Также те аграрии, которые работают на арендованных у государства землях, поскольку стоимость аренды таких земель определяется в 12% от их нормативной собственности. Государство, крупнейший землевладелец, понесет незначительные потери, поскольку в среднем по Украине НДО снизилась с 30,9 тыс. гривен до 27,5 тыс. гривен. Соответственно, снизятся доходы от уплаты земельного налога, платы за аренду государственной земли и доходы при уплате государственных пошлин, которые рассчитаны по НДО.

Ничего от изменения НДО земли не получат арендаторы паев, а также их владельцы. Граб объясняет – в Украине все больше отходят от практики, когда стоимость аренды паев привязывают к оценке земли. Поэтому, даже если стоимость земли в отдельно взятом районе вдруг снизится, арендатор не вправе изменить условия договора на этом основании и снизить стоимость арендной платы.

«Поэтому, нельзя однозначно сказать, что от новой методики все землевладельцы, арендаторы или государство что-то потеряли или выиграли, просто цена стала более справедливой и сбалансированной», — заключает эксперт.

Без законов

Самая главная проблема, по словам специалистов, – Минагрополитики до сих пор не вынесло на общественное обсуждение порядок проведения нормативно-денежной оценки земли. Поэтому, как опасаются в УАК, введение нового порядка оценки пашни может занять даже несколько лет.

Теоретически, местная власть и без аграрного министерства может начать процедуру переоценки стоимости пашни. Но, по мнению экспертов, районные советы не станут начинать такую процедуру сразу по двум причинам.

Андрей Мартын, заведующий кафедрой землеустройства НАУ, объясняет первую причину – ни государственный бюджет, ни областные бюджеты не закладывали на 2017 год средства на разработку технической документации по НДО для районных советов. Чтобы разработать такую документацию на один район нужно до 100 тысяч гривен.

Причина вторая — местная власть на самом деле не заинтересована в пересмотре нормативно-денежной оценки земли, поскольку эти поступления в казну от сбора земельного налога могут снизиться.

Поэтому, как говорит Мартын, аграрии должны будут сами заказывать у частных компаний техническую документацию на переоценку земельных участков, которые они сейчас обрабатывают. Но проблема будет не только в дополнительных тратах — частные компании будут иметь сложности с доступом к сведениям о грунтовых обследованиях, которые имеют государственные учреждения. Даже если удастся разработать документацию, то она должна пройти государственную экспертизу в Госгеокадастре, и согласования райсоветом.

“Государственная экспертиза в Госгеокадастре и принятие решений районными советами — в основном это чистая коррупция, а тут наши чиновники еще себе цену не установили», — говорит эксперт.

Денис Марчук, заместитель председателя Аграрной партии Украины, добавляет – сейчас сельскохозяйственными землями за пределами населенных пунктов распоряжается Госгеокадастр, бюджет, которого на 2017 год вряд ли позволит провести переоценку пашни. Поэтому, по мнению Марчука, было бы лучше, чтобы законопроект 4355 о передаче общинам земли вне населенных пунктов, наконец был принят.

Эксперт подчеркивает – общины получили слишком много обязательств, но не получили в свои руки надлежащие ресурсы, в частности, землю. Если общество все-таки, получит в свое распоряжение пашню вне населенных пунктов, то оно будет заинтересовано самостоятельно найти ресурсы на переоценку нормативной стоимости земли. В свою очередь, проведенная переоценка позволит общинам более эффективно наполнять свои сокровищницы.

В рамках проведения форума Agri Invest Forum 2017, который состоится 27 апреля в АККО «Интернешнл», пройдет крупнейшая дискуссия относительно механизмов запуска рынка земли, теневого рынка и защиты прав на землю, который объединит более 1000 участников.

Автор: Иван Киричевский

Источник: Agravery.com

Перевод: BusinessForecast.by

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.

Читайте по теме:

Оставить комментарий