Виктор Вишнев: Электронные аукционы увеличат стоимость аренды сельскохозяйственных земель на 10-20%

24.09.2018 – В Украине идет процесс подготовки к запуску электронной системы продажи прав по аренде земель. По распоряжению правительства госорганы, которые отвечают за это, должны уложиться до 1 сентября 2018 года. До этой даты на базе Государственного земельного кадастра должна заработать и обновленная база данных на базе блокчейна. Впрочем, все как всегда делается в последний момент.

Читайте также: Как работает кэшбэк (возврат денег) при покупке товаров и услуг

AgroPolit.com ранее писал, как правительство, Минагрополитики и Госгеокадастр накануне 1 сентября пытались вскочить в последний поезд и все-таки запустить хоть что-то электронное в вопросах земли. Вчера пилотный проект по продаже прав аренды государственной земли запустило государственное предприятие Система электронных торгов арестованным имуществом (СЭТАИ) совместно с Госгеокадастром.

Как будет работать этот пилот? Какие результаты ожидаются с точки зрения дополнительных поступлений в бюджет от этого? Об этом и о другом в эксклюзивном интервью AgroPolit.com рассказал генеральный директор ГП СЭТАИ Виктор Вишнев.

Читайте также: Виктор Вишнев: Сейчас никто не готов покупать землю за $15 тысяч

Как участвовать в публичных закупках в Украине с использованием системы Prozorro: отдельные факты

Виктор Вишнев: Самый дорогой лот, который мы продали – 104 млн. гривен. Сейчас продаем два танкера и памятник Ленину

Виктор Вишнев: От нашей деятельности государство получило более 250 млн. грн.

Депутат Иван Мирошниченко – аграрный «кардинал»

Иностранные инвестиции в Украину будут приходить, даже если будет усеченный земельный рынок

Год назад правительство поставило задачу разработать законодательный механизм проведения земельных аукционов по аренде земли, который бы обеспечил удобную площадку для торговли сельскохозяйственной землей для многих, в том числе и для вашей организации. Как считаете, почему он до сих пор не введен? Это так сложно сделать?

Нет, не сложно. Вопрос в том, что сегодня действует мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. Для начала нужно снять мораторий, а потом говорить о механизмах продажи земли.

Насчет аренды: правительство утвердило пилотный проект по продаже прав аренды сельскохозяйственных земель на базе Государственного земельного кадастра (ГЗК), которые находятся в государственной собственности. В нем прописаны механизмы реализации. 17 сентября первый такой аукцион внесен в систему.

К продаже мы предложили права аренды на 10 участках общей площадью 210 гектаров, по два участка в Кировоградской, Одесской, Сумской, Львовской и Черниговской областях. Согласно процедуре, определенной Земельным кодексом Украины, торги могут состояться не ранее чем через 30 дней после экспозиции лотов. 

Пилотные проекты – это очень хорошо, но есть распоряжение премьера, и должен быть разработан нормальный механизм. Можно, конечно, ждать того момента, когда снимут мораторий и начнут торговать землей, а можно заранее обеспечить законодательные основы и тогда открывать рынок земли. 

Законодательный механизм будет прописан в законе Украины «Об обороте сельскохозяйственных земель» (одновременно со снятием моратория). Этот механизм должна принять Верховная Рада Украины. Например, путем изменений в ЗУ «О снятии моратория» можно поручить, Кабмину разработать, принять и внедрить механизм продажи земли.

По-другому быть не может: сначала закон, потом – все остальное.

Скажите, а что делать с теми землями, которые уже сегодня в рамках децентрализации передаются объединенным общинам? Их особенность – большинство сдано в аренду на 7-10 лет и в договоре указано, что нынешний арендатор имеет право на повторную аренду опять же – автоматом. 

Очень сложный вопрос, потому что у нас договоры аренды, согласно нормативным документам, сегодня очень сложно разрывать и оспаривать каким-то образом. Я думаю, ОТГ должны решать этот вопрос непосредственно с арендаторами. Есть механизм поднятия стоимости аренды, если она обоснована.

Можно ли сказать в таком случае, что земельная децентрализация действительно проходит?

Вопрос в том, все ли земли сдали перед тем, как их предоставили общинам? Получили ли они земли, которые были сданы в аренду? Или, возможно, есть основания для расторжения договоров и заключения новых? Здесь множество вопросов, а потому – нельзя подходить к этой проблематике универсально, нужно говорить про каждый отдельный случай.

Я не думаю, что все земли, которые были сданы в аренду ОТГ, перед этим были огульно сданы в аренду по низким ставкам.

ОБ ЭЛЕКТРОННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ АУКЦИОНАХ 

Перейдем к вопросу об электронных земельных аукционах. В сентябре прошлого года вы начали у себя практику тестирования. Каковы ее результаты?

В общем мы ввели электронные аукционы с использованием технологии «блокчейн». Мы являемся первыми и единственными в мире, кто запустил такую систему. О нас писали даже в The New York Times и в европейских газетах.

Что означают такие аукционы? Каждая ставка, которая осуществляется в системе, сразу попадает в блокчейн, никто и никак не может ее изменить, удалить, поменять каким-то образом или «потерять». Наряду с каждой ставкой есть специальный хэш-код, который формируется в блокчейне, по нему вы можете перейти на сайт blockchain.gov.ua, который является держателем, так называемой ноды аудитора. Технический элемент, которой полностью дублирует нашу систему. Вы можете ввести туда хэш-код, и проверить ставку.

По хэш-коду вам будет предоставлена вся информация: кто участник, и в каком объеме делал ставку, когда она была сделана и тому подобное. Это делает невозможным любую подделку. Значит, мы сделали технологически невозможным любое постороннее вмешательство в систему.

Сегодня через эту систему продаем много разнообразных арестованных активов.

Как меняется цена земли на электронных аукционах, которые вы проводили?

Мы продаем арестованную землю, а это – земля с отягощениями. Покупатель, потом исполнительная служба должна снять эти обременения, следовательно – сделать дополнительные шаги. Это не просто двусторонний договор (добровольный), а принудительная реализация с возможными обжалованиями. Было около 700 судебных дел, не было ни одного решения, которое бы указало, что аукцион сработал как-то не так. Начальная цена может быть ниже, но сам механизм аукционов позволяет выйти на рыночную цену. На сегодня мы не имеем ориентиров по рыночной цене земли.

Сколько стоит гектар пашни? В зависимости от области, плодородия почв и тому подобное. Никто из оценщиков, учитывая то, что нет рынка земли, не решится вам предоставить точную цену того или иного земельного участка.

У нас был пример, когда в Херсонской области мы реализовывали поля (солончаки), которые интересны производителям овощей, фруктов, ягодников и тому подобное. Встал вопрос, во сколько их оценить? Мы получаем пакет документов с начальной ценой от исполнительной службы. Оценку проводит оценщик, которого нанимает исполнительная служба, – профессиональный субъект оценочной деятельности, имеющий сертификат от Фонда государственного имущества. Вышеупомянутые участки он оценил в $ 300 за 1 га, но в результате аукциона мы вышли на цену $ 1000 за га.

Механизм электронных аукционов, даже в случае, если кто-то заинтересован, позволит существенно поднять стоимость арендуемой или продаваемой земли. Ведь на него «зайдет» больше участников, они начнут между собой торговаться и выйдут на нормальную стоимость. 

ЦЕНА ЗЕМЛИ В СЕЛЕ НОВОНИКОЛАЕВКА 

Как может повлиять на стоимость той же аренды государственных земель запуск электронных торгов?

Электронные аукционы в сравнении с предыдущей формой (публичной) показывают больший рост. Цена в среднем растет на 10-15%. Так, земельный участок площадью 40 га в Голопристанском районе Херсонской области из 405 тыс. грн. начальной цены был продан за 1 млн. 230 тыс. грн. В аукционе приняли участие 8 участников, которые сделали 104 ставки. Сначала цена поднималась постепенно на 10-20 тысяч гривен, затем участники дошли до одного миллиона, и пошли дальше. Повышение стоимости составляло 300% от начальной.

Раньше необходимо было подать пакет документов и на месте подписывать соглашения, а при электронных аукционах можно сидеть дома, с карты оплатить гарантийный взнос и торговаться.

Сегодня узнать, например, человеку из соседней области, что проводятся аукционы у «соседей», довольно сложно, ведь объявление публикуется в местной газете, которая распространяется максимум в областном, минимум – в районном центре. Следовательно, реально доступ к информации имеют либо фермеры, которые фактически обрабатывают эту землю, либо люди, которые специально отслеживают. После запуска системы аукционов должен появиться единый портал, и все желающие смогут зайти и посмотреть, какая это земля, и принять участие сразу.

Я слышала опасения относительно того, что в электронных аукционах не смогут участвовать жители сел. Однако покрытие сети Интернета в Украине является одним из крупнейших в Европе. К тому же бабушки не участвуют в торгах. 

Но у них есть паи…

Да, есть паи, но они же не будут покупать поля. 

Они могут их сдавать, когда запустят систему.

Когда запустят, они и в дальнейшем могут сдавать. К тому же люди в отдаленных районах, деревнях знают о системе, отслеживают лоты, торгуются за те активы, которые непосредственно у нас: коровники, элеваторы, зерновые склады, сельхозтехника, зерно, скот… Я не вижу проблем в том, чтобы права аренды на землю или земля, если снимут мораторий, продавались также на электронных аукционах. К тому же это будет способствовать дополнительному проникновению Интернета в села.

Как может измениться стоимость аренды земли благодаря запуску электронных земельных аукционов?

Электронные аукционы увеличат стоимость аренды сельхозземель на 10-20% в сравнении с доходами от публичных аукционов. Почему это произойдет? Когда мы запустили этот механизм у себя, то выросло количество участников и соответственно цена. Да, после внедрения технологии +18% стоимости. В отношении арестованного имущества – этот показатель является одним из лучших в Европе. Мы понимаем, что нам сегодня доверяют, поэтому также будут доверять и электронным аукционам.

Скажите, сколько земель у вас, которые потенциально могут быть интересны аграриям? 

Мы продали 717 участков неподмараторных земель, которые могут перепрофилироваться и использоваться в АПК. Много таких земельных участков расположены в местах под застройку, также есть приусадебные участки, поля…

Сказать, какую площадь они занимают, довольно сложно, но, я думаю, более чем половина – земли сельскохозяйственного назначения, то есть – более 300 участков. В Киевской области есть 100 – 150 земельных участков площадью от 1-2 га, и хотя они отдельные, их можно объединить. Эти земли потенциально интересны единоличникам и фермерам. Но имеется вопрос цены этих участков: стоимость земельного залога банков не всегда посильная этим категориям покупателей.

АРЕСТОВАННЫЕ АГРОАКТИВЫ НА ПРОДАЖУ 

Стоимость таких земель снижается, если их никто не покупает у вас?

Стоимость снижается, но не более чем на 30%, согласно ЗУ. Если банк брал такую землю в залог по цене $10-15 тыс. за 1 га, то сегодня, даже с уценкой до $7 тыс., она не будет интересной сельхозпроизводителю. Хотя есть небольшие садоводства, которые могут использовать массивы по 50 га. Хотя у нас очень много земель именно под садоводство продавалось, например, в Макаровском районе Киевской области.

Что интересное у вас сегодня есть на торгах с аграрных объектов?

У нас на сайте есть фильтры, например, «Сельхозтехника», где можно выбрать ту категорию интересующего вас имущества (к тому же, по области, где расположен объект). Сельхозпроизводителю или единоличнику интересна не та техника, которая находится далеко, а та, что в своей или соседних областях.

Периодически появляются элеваторы, зерновые склады, зерно, скот даже был «курьезный лот» – спермопродукция. Есть сельскохозяйственные базы. На днях включили лот – мельница с зерновыми складами и оборудованием в городе Херсон. Достаточно интересный актив для аграриев Славянский МЕС. Пока он не продан, скоро выставим повторно.

Сейчас есть масштабное предприятие в Кировоградской области, которое занимается топливными гранулами из сельхозпродукции, соломы: производит 40 тыс. паллет в год. В ближайшее время будут новые аграрные активы – залога «Ощадбанка» в Кировоградской и Днепропетровской областях.

Раз в 2-3 месяца данные о выставленных объектах обновляются. Почему так? Существует три раунда торгов (общая продолжительность всех этапов – до 3-х месяцев). В отличие от земли, стоимость таких объектов (при условии отсутствия покупателей) может снижаться дважды. Так, на вторых торгах -25% стоимости, на третьих – -50%.

Если будем иметь эффективную схему сдачи в аренду земли, то лучше ежегодно получать с 1 га по $150-200, чем продать единовременно за $2 тыс. 

Ваш прогноз рынка земли? 

Теневой рынок существует в разнообразных форматах, например, долгосрочная аренда с правом выкупа и так далее. Относительно свободного рынка – все будет зависеть от того, как это делать. Если мы «отпустим» рынок и скажем, что завтра снимаем мораторий и продаем всю государственную землю – миллионы гектаров, по теории – цена упадет моментально. Поэтому продажа госземель должна осуществляться постепенно. Часть таких земель нужно и дальше сдавать в аренду.

Если будем иметь эффективную схему сдачи в аренду земли, то лучше ежегодно получать с 1 га по $150-200, чем продать единовременно за $2 тыс.

Значит, необходимо рынок запускать поэтапно и открывать частично?

Нужно подходить взвешенно, ведь есть некоторые земли, на которые довольно сложно найти арендатора, а есть те, которые пригодны для долговременных инвестиций.

Если земля пригодна под садоводство, то лучше передавать ее в собственность, потому что сад должен давать 20-30 лет урожай, и никто не будет его ежегодно арендовать или заключать договор на 5-7 лет. Какой смысл сдавать его в аренду? Никто не придет на такие аукционы.

А если это высокорентабельная земля, черноземы, которые дают неплохие урожаи, то почему бы не сдавать их на 5 лет и смотреть, возможно, цена будет выше и, следовательно – сдадим снова, но по более высокой цене. Также нужно разработать механизм экологического контроля, чтобы измерять содержание гумуса, питательных веществ в земле и тому подобное, чтобы понимать, насколько она истощена. Это очень сложный механизм.

Если суммировать, какие должны быть предохранители в границах земельного процесса, чтобы цена не обвалилась? 

Чтобы цена на землю не рухнула, не нужно открывать весь рынок сразу. Все одномоментно нельзя «отпускать» на продажу.

Так же, как и не стоит продавать все в одни руки. Следует обязательно давать возможность развиваться мелким фермерам, разрабатывать механизмы их защиты. В то же время, если товаропроизводитель находится на рынке 10-20 лет и эффективно обрабатывает, скажем, 10 тыс. га, то почему ему не позволить купить эти 10 тыс.?

А как быть с иностранцами? Допускать?

Это сложный вопрос, опять же – иностранцы уже присутствуют на рынке с представительством здесь.

Можно присутствовать, но отсутствовать с юридической точки зрения… 

Стоит заметить, выводят ли они прибыль за границу. Недавно была информация о том, что датчане продали здесь свое предприятие. Считать ли их иностранцами, если они 20 лет здесь работали и вели аграрный бизнес? Довольно сложный вопрос.

Если подходить с той точки зрения, что сюда приедут китайские или американские компании и скупят всю землю. Однако вообще они захотят ли приходить в страну, где идут боевые действия? Надо подходить к этому вопросу осторожно, чтобы не остановилось все полностью, но опять же – смотреть иностранные агрохолдинги, их присутствие на иностранных финансовых рынках.

В то же время те, которые свободно торгуются на бирже, частично принадлежащие иностранным инвесторам, а те, что на иностранных рынках делают займы капитала, также фактически дают свою технику, гарантируют кредиты, поэтому де-факто мы имеем иностранцев на рынке.

Спасибо за беседу!

Автор: Наталья Белоусова

Источник: AgroPolit.com

Перевод: BusinessForecast.by

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.

Читайте по теме:

Оставить комментарий